按揭ABC:新盤按揭估價或需扣除二按優惠

12-9-2015

近期樓市呈一手暢旺、二手偏淡的局面,部分原因是一手樓發展商為買家提供眾多優惠,尤其是部分新盤二按,不但有效壓低買家首期支出,在供款初期更往往有利息優惠,減低還款支出,但此一情況可能出現變化。

金管局早有指引,銀行為新盤提供按揭,在按揭估價上有一個原則:發展商的優惠需要自估價中扣除。一個較經典的例子,是某發展商在售樓時表明,買家可獲贈一定價值的入伙酒席一圍,銀行在為物業進行估價時,便需要將入伙酒的價值扣除。例如400萬元的物業,申請6成按揭,可借240萬元,如果酒席價值1萬元,物業又沒有其他優惠,單位估價便是399萬元,6成按揭可借239.4萬元。

各類發展商送出的優惠,原則上都要在按揭估值時扣除,但在執行時,仍有部分灰色地帶,其中一項便是新盤二按的優惠。其中一種常見的二按安排,是供款初期免息免供,又或供款初期利率特低。原則上,有關安排可視為發展商提供的優惠,而且只要與優惠期後的利率比較,便可計算優惠的價值;但過去銀行一般不視類似的安排為優惠,不會將之在物業估價中扣除。

但市傳金管局已向銀行發出指引,在物業估值時,需要將有關優惠扣除。以成交價400萬元物業,二按成數3成,首2年免息免供,其後利率為5厘的情況為例;可說買家獲得12萬元的利息優惠,扣除有關優惠,物業成交價估值會是388萬元,6成按揭金額會由原先240萬元,降至232.8萬元,有關安排會略為削弱一手盤二按的吸引力。

新盤按揭估價或需扣除二按優惠

王永偉

按計劃執行董事

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