脫苦海講樓:樓市轉靜是滯後現象

近日傳媒較多報導樓市轉靜的消息,尤其是一些位置較偏遠的新盤,出現銷售反應欠佳的情況,至於二手市場的劈價報導,也較多地出現。

以前曾經有一說,是股市比經濟行早一季至半年,例子有1997年時,7月份股市見頂,而樓價指數則遲至10月份見頂,而明顯的跌幅,則出現在1998年初。而當年外圍經濟出問題,也是大約在10月份開始。

主要原因是股市的流通性遠比樓市高,構成指數的大藍籌股,只要願降價就能夠成交,就會即時反映在指數上。至於樓市,不是說減價就一定有人承接,即使賣家願意將叫價大幅降低,也可能要一段時間才能成交,到時才能夠反映在交易紀錄上,然後才能夠計算在指數之上。

雖然樓價指數的成份屋苑達到100個,但由於是以加權計算,大型屋苑如太古城、美孚新邨、沙田第一城等佔了很大的比重,偏偏就是十大屋苑的成交淡靜,甚至曾錄得整個周末沒有成交,計算指數時該等屋苑就是「無升跌」,自然就無法反映到叫價下跌的現象。

無論是股市或樓市,最終都是反映供求,而變化較大的往往是需求而不是供應,至於主導需求的,往往又是實體經濟表現,所以當2015年中出現經濟冷卻和股市暴跌之時,樓價指數仍然上升,只不過是因為樓市的滯後性而令到轉勢延後出現。

而二手市場淡靜,都已經是近年的常態,在取消辣招令二手供應鬆綁之前都難以改變。至於個別一手市場淡靜,似乎除了大市因素影響之外,也有個別條件和定價的因素在內,買一手樓又要抽籤又要爭的時代,相信已經過去了。

當然,近日股市又再次在低位回升了,又是否對於樓價會出現支持的作用呢?仍然是老問題,就是樓市比股市有滯後性,加上近日的股市升勢只是低位反彈,還有大量蝕本貨有待鬆綁,又怎能期望能夠可以令樓市受益呢?

樓市轉靜是滯後現象

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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