上車換樓:零首期上車你制唔制?

大家看了這個標題,可能會想問那裏還有零首期的新盤?零首期以前有,但現在沒有,但某市區市盤由發展商提出九五按計劃,以最平單位計算,只需約15萬首期就可以做業主。

或者大家會奇怪,明明按揭證券公司對二按有嚴格規定,不可以借超過九成按揭,而金管局亦嚴辭要求銀行,除了本身不能從事過高的按揭,亦不可以借錢給違反二按規定的財務機構。

只不過總有金管局及其屬下按揭證券公司管不到的地方,財務機構並不受監管,最多只能從資金來源間接控制。而香港的發展商,往往都有自己的財務機構,這些機構不用由銀行取得資金,自然就可以幫母公司提供九五按。

說得坦白,做九五按甚至零首期,其實是向財務機構(俗稱「財仔」)借首期,由於現時住宅只可以向銀行借六成按揭,九五按其實是借了樓價的三成半做首期,另外向銀行借六成,比如300萬的樓,銀行借180萬,二按借105萬,自己只是拿15萬出來做首期,還要包括諸多稅項雜費。

所謂「未算勝,先算敗」,若果只看到樓市過去的升幅,拿15-20萬出來,去買300萬,升10%已等如本金翻倍,但若果樓價卻步不前或者跌,就是捉著隻手來輸。例子就是2001開售的葵芳月海灣,當年推出零首期大受歡迎,但是到2002年10月入伙時,半年後還有個沙士等著呢!

當然,有力守到現在,都有可觀的利潤,只不過守不到的就慘了!所以,決定應否去低首期高按揭買樓,要視乎當時人能否在惡劣的市況和環境守下去。尤其是以三年的樓花來說,一路供樓一路無得住,捱價會捱得好辛苦。

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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