樓市分析:從土地供應看兩代特首的做事風格

最近在一個電視節目聽到有人認為曾蔭權做得好,筆者在2012年曾經寫過一篇文章「土地供應也回歸97?」,當中比較煲呔曾和老董年代的土地政策,兩個不同年代,一個是1997年亞洲金融風暴之後,另一個是2004年亞洲以致中國經濟在「沙士」之後復甦和興旺時期,經濟表現南轅北轍,卻可以從土地供應看出做事風格。

 

土地供應也回歸97?

中英兩國政府在1985年5月27日互換批准書,《中英聯合聲明》正式生效,而《中英聯合聲明》附件第四節這樣寫道:「從《聯合聲明》生效之日起至1997年6月30日止,根據本附件第三款所批出的新的土地,每年限於五十公頃,不包括批給香港房屋委員會建造出租的公共房屋所用的土地。」

今 時今日對97年樓市泡沬的評論,都歸咎當時《中英聯合聲明》每年限制50公頃批地,是其中令樓市熾熱的原因之一。1997年之後再沒有這限制,煲呔年代 2004年4月至2011年12月期間,差餉物業估價處的全港私人住宅售價指數從2004年4月79.4上升至2011年6月見頂188.1,升幅達 136%,什有97年地產泡沬的影子,除了因為近兩年美國瘋狂印銀紙導至游資過剩之外,土地供應不足,也是今次地產泡沬的罪魁禍首!

既然說97年前50公頃土地是不足夠,比拼一下97年的土地供應,便知煲呔年代的土地供應有幾不足。

在讓數字說故事之前,先要弄清楚一些有關土地定義。根據規劃處資料,甲、乙、丙、丁類別的住宅土地只關乎土地發展密度和地積比率,跟發展成什麼呎碼的住宅無 關,即並不反影差餉物業估價處的A、B、C、D類別單位。既然無法知道土地最終建成什麼類別的住宅,唯有只看私人住宅土地賣出的總數。

政府批出的土地,主要以拍賣和招標形式賣出,因此亦視為每年批出的土地量。每年批出的土地除了私人住宅用途,亦包括商業、汽油站、和商業/住宅用途,為方便計 算,私人住宅土地並沒有包涵商業/住宅用途,單是私人住宅土地便佔每年總賣地量六成至九成。另有一些批地是以私人協約方式批出,大部份涉及公屋、學校、寺 院、教堂、安老院、政府宿舍等發展,科學園也是其中私人協約批出的土地,與私人住宅土地無關。

因此,這裏只集中討論 拍賣及招標售出的私人住宅土地,表一展示1990至1997年地產泡沬年代的私人住宅賣地及招標量,私人參建的居屋亦被視為私人住宅土地供應。可以看出這 段被視為土地供應被限於50公頃而導致地產泡沬的年代,私人住宅的每年批地量介乎120,000至230,000平方米之間,即約12至23公頃。

表一:
土地供應也回歸97?01
單位:平方米上表的批地量=拍賣+招標/   *總批地量=所有拍賣和招標的住宅和商業用地

資料來源:地政總署

1997/98年亞洲金融風暴令樓市泡沬爆破後,1997/98至2000/01年私人住宅總批地量仍然維持於六位數平方米(見表二),可見是土地供應量只是一如以往,未有因應經濟環境而轉向,或是急剎車。但私人參建居屋於2000/01年停建,私人住宅土地供應量亦於2001/02年開始急劇下降,至 2003/04沙士年,私人住宅土地零供應,顯示土地供應全面剎停。

 

表二:
土地供應也回歸97?02
單位:平方米上表的批地量=拍賣+招標 *總批地量=所有拍賣和招標的住宅和商業用地

資料來源:地政總署

表三顯示煲呔年代的私人住宅土地供應情況;
土地供應也回歸97?03單位:平方米上表的批地量=拍賣+招標 *總批地量=所有拍賣和招標的住宅和商業用地

資料來源:地政總署

2004/05至2006/07年,私人住宅土地拍賣及招標僅得介乎28,000至60,000平方米,即約2.8至6公頃,連同2001/02至 2003/04年的低土地供應,私人住宅土地批地連續六年不正常地少,難怪後來樓市熱到飛起。不過,看真些可看出煲呔年代賣地量是跟樓價走勢,2007 /08年樓市創中期高位,私人住宅土地賣地/招標量上升至106,103平方米,即約10.6公頃,同樣是中期高位。2008/09金融海嘯年,私人住宅 土地供應全面剎停至零,2010/11年才有54,150平方米賣出,2010至2011年一年間,樓價上升24.4%,中原樓市指數回歸97年的100 點,私人住宅土地賣地量才回到97年水平,2011/12年度私人住宅土地批地量為229,305平方米(約23公頃),亦即回歸至接近97水平的24公 頃。

三個不同年代揭示不同的土地供應問題,過渡期的50公頃批地限制是97年前地產泡沬的禍根,老董年代是經濟突然逆轉,供應剎不切車,煲呔年代沒有批地限制,但卻非常之嗇售,土地供應跟樓價走,見到樓價上升時,才作出反應,結果是樓宇供應慢幾帕,樓市煲晒水!樓價見頂時,土地供應也摸頂,其實跟老董問題一樣是反應遲緩,只是人們樂見樓價升,便不覺煲呔問題大。

土地供應在2011/12跟樓價摸頂,三、四年後遇著樓價下跌週期,樓宇供應可能又過剩,問題又回到老董年代,週而復始。筆者真想問:「不要八萬五,可不要小得連八千五都沒有那麼可憐?」

(原文載於2012年3月8日)

從土地供應看兩代特首的做事風格

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