脫苦海講樓:海景有價還是其他?

有環保團體指控發展商「劃公仔」不顧現實,明明樓盤對面不是草地而是即將興建大廈的地盤,海景亦只是限時供應,前方樓宇落成後海景就變成樓景。記得筆者在十多年前陪家人購買該發展商奧運站住宅時,樓書公仔顯示向海前方只有窄長海濱草地。筆者當然不是傻子,以為真的如是,現在該處已興建了三個私人屋村,外加一個發展地盤,當然就選擇園景單位。漢堡飽當然不像相片般漲卜卜,我們又不是《怒火風暴》的米高德格拉斯或《的士判官》的黃秋生,要怪只怪「買層樓似買菜,買股票似買橙」的輕率投資態度。

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海景單位較山景及園景單位貴是市場現實,然則「海景溢價」究竟是「因海而貴」,還只是集非成是呢?這樣的高層次問題當然不是筆者能力所及,碰巧筆者在網上找到一份學術論文,結論是「海景單位」個海就算不見了,那個溢價一樣存在!

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該鴻文是由香港大學房地產及建設系三位學者: 鄒廣榮 教授、 黃紹基 博士及 姚松炎 博士合寫,題為”An Empirical Study of Sea View Value by Repeated Sales Method”,全文請到這裏瀏覽:http://ssrn.com/abstract=1265424。研究對像是美孚新村,以1969年7月至2006年12月間28,617個交易個案,當中有21,077個重複出售個案為本,比較同一單位不同時期的售價,再比較海景與園景單位的溢價。

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美孚新村在落成時,西面及南面均有海景,1977年12至1981年2月,西面的荔灣填平了;而1986年9月至1993年7月,美孚南面的維港也填了海,該處出現了海景從有到無的過程,於是便能對海景溢價是否消失作出探究。填海前向南的海景單位有6%溢價,向西有5%溢價;到填海工程完成後,向南的園景單位仍有14%溢價,向西亦有6%溢價,是有過之而無不及。即是說,就算海景不見了,溢價也是有增無減,附圖顯示當中的變化。

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該文就此作出四個假說(Hypotheses):

1. 海景並無增值,溢價源自「外溢效應」 (There is no added value of sea view in general, due to the spillover effects)

2. 海景價值與園景相同 (The value of sea view is about the same value of a park)

3. 海景價值並非單純來自擁有海景,而是其他同時出現的因素,例如景觀開揚或空氣質素 (The value of sea view was not derived only from the possession of sea views, but from other characteristics of the flat which collinear with the possession of sea view, such as open ness or air quality)

筆者可以提出第四點:由於發展商能夠以海景為由把呎價提高,所以往往在海景位置興建大單位。美孚新村第一、二、三、八期全部向南單位都是超過1,000呎;反而第五、七期向西單位都少於1,000呎,所以向南單位仍有14%溢價,向西只有6%。一般有海景的大型屋苑也有相似的情況,如太古城海景花園、黃埔花園第七及九期、沙田第一城向城門河、新港城海濤居向吐露港等,都是較大的單位。

大單位呎價比中小單位高,而且差距越來越大;而一般來說海景單位被人拿出來研究的,當然就不會是「海罅」,附帶就是開揚的單位;發展商又會在開則上把窗戶調較至享有更多景色。貧者越貧,富者越富的結果,所謂海景溢價其實只是條件較佳的單位跑贏較次者的結果。

選股票還能說很多特別技巧,衣食住行的東西,十歲小孩也懂得分辨。件衫舒不舒適服,餐飯好不好食,間屋好不好住,甚至姐姐靚不靚,是不用環保人仕教育的。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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