置業信箱:市區細,郊區大?

諗sir 您好,小弟不才(32歲),賺錢少而且零理財計劃…最近才發現諗sir的blog,現有以下問題想請教:

小弟+女友月入=$30K,合共saving 約50萬,現每月合共可save$8K,目標樓250-300萬/區域不限

1) 首期如問家人借多50萬,共100萬,買樓會否太勉強? (因怕樓價繼續上)
2) 沙田第一城/得寶/元朗/屯門 哪裡適合我們? 潛質較好? (九龍工作,現跟家人住九龍)
eg: 應揀市區方便但地方好細(樓齡大d),或看重未來升值潛力(返工遠d,地方大d,樓齡輕d)?

多謝指教~

西沙路

答案

所謂有心唔怕遲,三十出頭開始財務計劃及立心置業,也是一個好的開始,而以讀者倆人已儲蓄了16個月的薪金,若果沒有其他咭數或私人貸款的話,也側面證明讀者具有財務紀律。

既然讀者目標想買的物業是250-300萬,若果未曾置業,是可以申請最高九成按揭,首期理論上已經不成問題,所以關鍵是讀者有沒有足夠的供款能力而矣。

以270萬物業,九成按揭,供25年計,保費上會,首期是30萬,月供是12,609.28元,可以過到壓力測試,但既然讀者每個月只可以儲8,000元,又何來有足夠的供樓能力呢?還未計算置業後一闊三大的開支。

若果如讀者所言,將自己的50萬儲蓄,再問家人供多50萬共100萬,將其中的80萬作為首期,月供8,374.18元,勉強符合讀者的實際供款能力,可惜金管局已限令銀行只可以借六成,270萬樓的首期是108萬,亦已經超出讀者的能力範圍。

當然,讀者可以將目標的銀碼作進一步的縮少來相就,又或者在100萬到手之餘,照樣申請九成二按,只支付大約40萬作為首期及其他駛費,然後將餘下的60萬「萬萬搣」作為支付實際供款與實際支付能力的差距(12,609.28-8,000=4609.28元),期望之後樓價上升再加按還錢,在之前的升市也有一些人用類似的財技去買樓,但現時難以加按之下,再加上後市升幅有限,如此冒險又是否值得,讀者實在要考慮清楚。

置業的目的是改善生活同時作為理財的手段,但使用不當又會反變成累人之舉,坊間將買樓當成至高無尚的致富不二法門,實未考慮到不同市況和個人財務狀態。以讀者的情況,與其今日向家人「明借實攞」地買樓,倒不如想辦法提高個人的儲蓄能力以待時機。

回應關於揀樓的問題,理論上郊區的樓價應該比市區平,但若有留意目前的市況,沙田的樓價與九龍其實相差不遠,即使是去到大西北也只是略為折讓,甚至去到上水粉嶺樓價的舊樓呎價也九千一萬。在以往屢次的樓市高位,由於郊區樓的升幅比市區樓大,所以市區樓的溢價會收窄,然後在淡市時郊區樓的跌幅又會比市區樓大,又會出現市區樓的溢價增加。聽起上來像很複雜,其實只不過是市區樓的保值能力高,而郊區樓的波幅大,所以在未來的淡市,可以留意跌幅較大的郊區,而在現今市區和郊區樓價格差不多之際,倒不如去買市區樓。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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