置業信箱:「一生三宅」還是「逢三退一」

本人30歲,先生35歲,本人入息30,000,先生130,000,在2010年買入葵涌雍雅軒兩房單位,當時229萬,2011年買嘉湖山莊兩房單位,200萬,再2014年7月再買入雍雅軒3房,當時598萬。

現在三個單位仍持有,現升徝500萬,370萬,760萬,之前我是不捨得買單位的原因是因為我不捨得,但亦因為我們不斷比首期和我們只是靠自已,所以現金剩不多,先生有三十多萬,聯名户口得二十多萬,加上有個十歲小朋友,也是毎月開支。

但我想再買一個單位,過三年罰息期後,我一定要賣,真正先有我第一桶金,我先再決定投資的方向,但這可行嗎?

答案

讀者夫婦現時已經擁有三個單位,已經實現了不少人難以企及的「一生三宅」目標,但正如讀者自己所講,現金水平雖然都不算低,有50多萬,但相對於夫婦二人月入16萬,只相當於三個月的收入,雖然讀者沒有提供日常支出、供樓及租金收入,再要買多一間,似乎現金水平未必足夠。

會計算上有一個比率,是計算現金流水平的,叫做速動比率(quick acid ratio),算式如下:

速動比率

流動資產就是容易套現的資產,比如現金、債券、股票,相對上說物業並不算是速動資產,所以即使讀者有過千萬的物業,速動資產的水平不高,可能真的只是那50萬的存款。

至於流動負債,一般指是一年內到期的負債,比如咭數、供款。若以讀者的個案,這三間物業的按揭雖然不會全數當作流動負債,但一年內要供樓的支出有多少,讀者應心裡有數。

一般企業的速動比率要達到1:1或者以上,即是手上的流動資產,起碼要足夠支付一年內的負債,套用讀者的例子,如果每月的供款是40,000元,就要有48萬的現金儲備。

或者會認為,三間屋有兩間收租,自己又有月入16萬,是不是要那麼謹慎呢?筆者並不是認為讀者現時財務上很危險,但是若強行要買多一間,撇除是否有足夠的首期及能夠在嚴格的銀行審批之下獲得按揭,要考慮的是現金水平會再一次被清倉,負債亦相應增加,而家庭的收入更依賴租金收入。

除了「一生三宅」之外,市面上亦流行另一種說法叫「逢三退一」,就是指當有三間物業時,而市價是理想的話,可以考慮賣出其中一間質素較次的,以便之後可以有錢買靚貨,以上是某巨型物業投資者的心得,值得讀考參考。

 

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以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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