脫苦海講樓:股災與樓災是否同步?

有人問「股災後樓市會否大霖?」,追求有明確定義,就要有實質數據支持的答案。

有關定義問題,筆者認為股災是「市況下跌而導致大量衍生工具斬倉」,比如1987年股災時,每手期指(即現時的大期,每點$50)的按金是$15,000,你沒有看錯,筆者翻查當時的財經書刊,即是只要逆市300點以上就變為負值,當年一天下跌1,000點,當然有資格!

用同樣的概念,樓市大霖就是「市況下跌而導致大量樓宇按揭變為負資產」,銀行有權call loan要求業主還錢,當然銀行這樣做是自掘墳墓,即如美國金融及樓市搞到今日田地,並不是銀行call loan而導致,而是業主「無你咁好氣」鬆人!

若大家接受這個定義,基於一般銀行名義上只可以接受七成按揭(九五按有按揭保險保護),樓價要下跌30%以上才引發負資產,以中原指數最高73.98計,要下跌到51.79;以差餉物業估價署住宅售價指數126.4計,要下跌到88.48,兩者均是2005年第一季水平。根據金管局最新資料,全港負資產按揭只有936宗,而最高峰期有106,000宗。(http://www.info.gov.hk/hkma/chi/press/2008/20080728c3.htm)要回到「成災」水平,以全港私人房屋136萬計,要上升14.5倍才能影響到1%的業主。

股市與樓市相關性不大是筆者一貫的主張,皆因樓股是由不同的供求因素來控制,自然就難以同步,講理論不如講實際,筆者就將過去二十年幾次股市大跌市與樓價指數比較如下:

 

§ 1987年環球股災、1989年六四事件、1990年海灣戰爭:樓市完全沒有反應,一意孤行地上升
20080921A

 

§ 1994年國內宏觀調控、港府打擊樓市措施:樓市比股市慢一季見到頂,然後慢三季見底
20080921B

 

§ 1997年亞洲金融風暴、1998年官鱷大戰、2000年科網泡沫爆破:樓市亦是毫無反應,無論股市升跌,一意孤行地下跌
20080921C

長話短說,「樓市的表現有其內的規律,並不以股市的意志為轉移」!筆者並不是說樓市必定能獨善其身眾跌獨升,事實上中原指數已由高峰至今下跌了6.8%,而住宅售價指數截至7月份下跌了2.6%。但即使下跌,樓市自有自己的路!

 

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電郵:tokuhon@gmail.com

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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