上車換樓:「樓股混合」的投資模式

「買樓定租樓好?」這個被人問得最多最爛的問題。筆者至今仍然沒有遇到一個滿意的答案,包括自己寫出那個。不滿意有兩個原因:1. 不同人有不同答案;2. 不同市況有不同答案,那又何來標準答案?可是筆者發覺,令人不滿意的答案有兩大誤區:1. 錯用濕碎細數作為主要考慮;2. 錯將這問題等同於睇好或睇淡樓市。

從生活層面,許多人的只是針對雞毛蒜皮的理由來決定「租置問題」,比如有些女士會認為自己屋可以任意裝修Home Sweet Home,或者買了樓比較有安全感,又或者租樓可以隨時鍾意住邊就住邊之類。揭開來這些考慮可作逐一拆解:租屋也可以大裝修,只要租完交樓後還原即可,所花的錢不會有太大分別;買樓有安全感,卻又要去驚負資產很大壓力,兩者均是庸人自擾;租樓可以搬來搬去,難道買樓的就不可以?

從投資角度,亦有許多人只是在計細數、死數。比如說租樓包差餉包管理費,買樓除此外還要負責地租、按息、維修費用等;又或者買樓要首期,不如用來投資,收益作交租更化算。這兩種說法是從根本上否定買樓在投資的可行性,即是在任何市況均不用考慮置業,成世人租樓算了!更有些人不斷計算是否「供平過租」來作為租置的決策,最經典者莫過於《富爸爸.窮爸爸》斷言自住物業無法提供正現金流,根本就不應視之為資產而是負債!

筆者認為「租置問題」是生活及投資問題的混合體。「居住」是必需品,「置業」則否。所以解決居住的需要,可以選擇租或買;置業變為投資行為,買入是博升值、收租。對於用家來說,衡量買樓或租樓,不應該單純地以為只是生活模式的取捨,而忽略投資的因素。即使選擇租樓,亦無可能不看市。租與買的抉擇,絕對視乎樓價升與跌才是大數。

從投資戰略看,樓宇是良好的抵押品,銀行願意提供最低的按揭息率,以現時計大約2.5%,比如一層供滿了的300萬物業,可以向銀行借出210萬,以30年期計,每月供款是$8,297.54,即使息率增加一倍到5%,供款是$11,273.25,差額不足$3,000。可是這樣做便多出約200萬流動資金,只要有10%投資回報,每月便有$17,500投資回報。

又比如在這浪樓價上升中,升值50-100%的物業比皆是,例如200萬的物業升到300萬,多出來的估值可以向銀行加按70萬,以2.5%計每月供款增多$2,765.85,以5%計每月供款增多$3,757.75,可是以10%回報計每月有約$5,000投資回報。

「樓股混合」投資模式,既可保有自住樓宇不用交租,同時可以套取現金流作投資之用,風險是套回來的現金能否蓋過增加的供款。或者有讀者會問?如果樓價下跌甚至負資產又會否捉蟲呢?在大多數的情況下,銀行對於依時供款的物業,不會call loan收樓製造銀主盤及壞賬。如真的不幸因失業或周轉需要現金,只需出售投資便可套現,斷供的機會更減低了。

當然,這種做法很多人均會嗤之以鼻,認為這無疑於賭身家。筆者寫出來,只是提供多一個可能性予大家參考,亦從沒有鼓勵別人效尤之意。

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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