脫苦海講樓:區域商業重心區的轉移

根據樓價方程式:「地價+建築硬件=樓價」決定樓價最顯著的因素是樓齡,其次是在區內的相對位置,車站及大商場附近的樓宇地價最高,然後隨距離及交通時間漸降。

即是說,如果位置夠優越,地價可抵消樓齡以至居住環境的劣勢。香港大多數居住區域均有固定的商業重心區,決定了區內地價最貴的地點,諸如銅鑼灣之於港島北、旺角之於九龍西;亦有部份區域妾身未明,商業活動散見於各地,導致樓價分佈沒有焦點,比如東九龍、將軍澳及元朗。

但筆者覺得最有趣及諸位有利可圖的是,原來有些區域商業重心區是會轉移的,結果形成樓價的此起彼落。荃灣是最典型的例子,三十年前地鐵未通車,荃灣的商業重心在荃灣碼頭及大會堂一帶,到荃灣線通後,經濟活動迅速轉到荃灣站一帶,即使到目前同時二十多年樓齡,荃昌中心樓價比荃灣廣場高,樓齡更高的綠楊新村挾著鐵路上蓋優勢,呎價比這兩盤為高。

20080814

可是筆者觀察到,自萬景峰入伙及荃新天地開幕後,地運西移,不單萬景峰以遠高於綠楊新村呎價開售,更由於具有區內缺乏的大型商場,將引致商業活動重臨荃灣西站附近。而荃灣廣場亦乘此勢進行大變身,配合天橋連貫,有機會乘勢而起。

更值得留意的是荃灣西站附近在未來幾年將有一幅幅大型住宅發展計劃,包括萬景峰二期、楊屋道運動場舊址,及萬眾期待的荃灣西站上蓋項目,隨著這些發展逐漸形成,樓齡漸舊及格局所限的荃灣站一眾樓,勢必大為失色,在荃灣區擁有物業或計劃在該區置業的朋友,不可不察。

同時筆者看到,屯門、元朗、將軍澳區亦可能出現區域商業重心區的轉移的現象,隨著新建設及交通幹線、車站的興建,樓價此起彼落將製造大量炒作機會。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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