脫苦海講樓:略談地產發展業概況

有網友問關於某地產股的意見, 筆者認為在目前香港的市場環境, 中小型地產公司難以立足,順道介紹地產發展業的概況。

地產發展商,涉及的資金並不是以十億計, 就算用一百億都唔做得幾多。一個中型地盤, 淨係地價已是以十億計, 再加上發展成本利息之類,起碼要囉三四十億,涯足三年先至入伙。

入完伙要動用人力物力黎宣傳以及管理, 商業或商場物業可能吉成年都未租晒, 唔係講雞記地產公司,某12號的商場丟空左兩年最後自己間百貨公司租返,粗略計租金損失以千萬計,只不過12號實在係太大,並不影響業績。

如果係住宅物業,一個中型屋村有一千個單位左右,當每間平均三百萬,總值三十億,賣唔去就責貨底,如10號將某三個西九龍千幾二千伙屋村丟空左四年,就係將一百億流動資金凍結,銀行亦未必按足,但10號亦係太大,亦不影響業績,管理層還說當係銀行存款。

在香港做地產業,如沒有足夠流動資金,以至可供抵押的物業,個市一逆轉就反艇,最經典例子係將軍澳鋼鐵廠地盤,在九七前補地價,後來單係呢個地盤就令到16號撇帳47億,但19號亦佔另外一半權益,咁就無左接近100億,但由於16號同19號都太大,否則一間中型地產公司唔見左100億仲唔執笠?八十年代例子太多,九七年後在倒閉邊沿的公司有幾間,至少有一間新界鄉紳公司涯唔住。

收購舊商場物業之類翻新賣租售又如何,大家可以去新高登商場或旺角華南戲院舊址又或沿彌敦道的所謂潮流商場睇下d租戶同業主幾可憐。

講到策略,地產業是以計規劃的行業,所以理論上今日應該知道五年內公司會發展甚麼新地盤,資金如何應用,融資方法,建築前已經要設計物業的租賃或銷售對像。最經典例子是卌年前的19號發展大吉城及廿年前的1號仔,很容易計算到未來五到十年公司如何發展及成長,但這兩間公司今日亦做唔到呢樣,寧願將做地產掘到的第N桶金做其他生意。

講到銷售策略,大家都係賣屋仔豪宅,有人賣極都有,有人一下子賣晒,最經典的例子是幾年前有個遊戲節目叫「X時代廣場一觸即發」,真係抓晒頭,果時d人都唔知後來會有個物業叫Xoxo Xown就係X時代廣場,點解咁早贊助廣告呢?原來係因為本來係「X麗灣」,因為一個星期之內出售了絕大部份單位,已經沒有需要再賣廣告。又如「XX園」搵個名模拍左個專輯之後,賣左幾個星期廣告無晒,連搵本樓書睇下都無,原來又係因為在極短時間內清晒貨,要等第二及第三期至有貨賣。今日某電視台的回歸劇由另一個發展商另一個樓盤贊助,就係銷售策略不同的後果。

售後服務,如物業管理,涉及的人力物力亦非行外人所能了解。但大發展商能夠在物業銷售後仍然在別人的物業上賺到大量盈利,某幾個發展商使是每年數以億計,亦不是中小型地產商可以做到。

投資商場物業,一定要統一業權再加優質管理,搬左去北角做野之後,發覺絕大部份的商場都係死氣沉沉,其中包括1號仔發展有大型住宅屋村做後盾者,一樣做得唔好,商舖組合舊,叫唔起租,自然更無錢投資,形成惡性循環。如果想做得好,又要好似d新乜乜廣場咁成日翻新,動輒幾千萬至過億,半年無租金收入,之後重新招租。

當然另一個方法就係買入舊商場翻新後拆售,站在翻新者的立場有機會獲利,但買入拆散商場的小業主苦過弟弟,做得幾次就好似南華戲院舊址咁,甚至有人將舖位放上拍賣網站甩身。

作為一個長線投資者,唔可以依賴一個並不是「可持續發展」的生意模式,筆者經常強調認識生意模式的重要性,就因為好多行業的收益係要日積月累先至見到規模經濟以至林森池所講的市場經濟專利。筆者只能夠話以翻新商場拆售並唔係一個長遠可行的商業模式,當然1號仔都曾經拆售中環站上蓋商場,甚至連天水圍某屋苑的商場都係拆售收場,我所指的策略的另一面係究意掘到別人的第一桶金後公司有沒有意向轉形,及轉形計劃是否成功。

到最後,筆者的結論是香港地產業已經到達成熟期,不單新入行或實力不足的公司難以立足,甚至一些早年入行曾幾何時活躍的公司也沈寂起來,筆者亦不想指名道姓,大家可以回味下林森池在新書中對某幾間地產發展商的批評,同時留意下林森池兩本著作都沒有專論如何分析地產股,可見一班。

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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