理財信箱:令八樓業主後悔不已的免費理財資訊

諗SIR,

本人於十月一日假期買了你三本著作,用了三天時間閱讀了2本半,有強烈相逢恨晚的感覺,看諗SIR的文章,敬佩諗SIR的眼光,深入淺出的文字,令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知,因應本人情況,很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~!

家庭狀況

本人45 歲, 先生45歲,女兒15歲
月入本人41K, 工作穩定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年後工作前景未明。

每月家庭開支,

本人
開支:父母4K,保險2.4K, 消費4K,

先生
開支:父母10K, 保險連基金5K, 消費15K
每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款

資產

1.現金$220K
2.國內5年4.75厘定存RMB170K(201911到期)
3.股票200K

物業(以港元計)

1.自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M,欠貸款$1.3M,聯名持有,H+1.1%,月供約$9200,25年期
2.日本東京一房物業,2015年2月現金610K買入,出租中,收入2.5K
3.惠陽物業,2011年5月 現金680K買入,沒出租,待自用。
4.惠陽物業,2013 年9月現金406K買入,出租中,收入1.5K
5.惠陽物業樓花,2014 年12月現金205K買入,2015年底收樓,租值約1K
6.佛山物業樓花,2015年7月640K買入,本人私人貸款520K 2.81厘60期,每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收樓
7.英國學生宿舍,2015年3月690K買入, 先生私人貸款550K,每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收樓起,5年9%保證回報租金每月4.5K,
8.利物浦公寓物業樓花,2015年7月900K買入,現金付部份款項,至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓,3年10%保證回報租金每月6.5K

計劃

1.因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業,約可多取2M,
用mortgage link存回1M,(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資,另600K分段換英磅,以便2017年找利物浦物業尾數。

2.400K 未知作何投資

3.2018年萬一女兒未能考入香港的大學,會沽1個日本物業 及以2個英國物業租金是補貼英國升學之用,如成功在港升學,會沽日本物業以加強手頭現金。

4.主要目標是下一個樓巿週期多買2個3M香港物業, 仍有可能做接揭嗎,要如何準備?(5成首期1.5M, 按1.5M)。

5.2019年11月後,不用還私人貸款。每月可儲50K,最進取可買多少目標項目?

6.可以把英國,中國及日本物業租金變成現金流收入,加強借貸力嗎?

7.如先生工作至2020年後可能有失業危機,但我應可工作至60歲,本人信貨額可買2個3M香港物業嗎?

8.60歲後,應仍有10年按揭未清,如搬回惠陽居住,希望共4個國內物業可支持生計,把三個香港物業全出租,希望可以租抵供,是否可行?亦有英國10K現金流協助供樓,本人覺得長遠中國的增長會與香港拉近。

9.我應先報讀那類投資課程可配合我需要?收息,ETF, 買樓,以提升2015年12月會加按後的理財技巧。

請問諗SIR對以上計劃有何意見?是否危險?請不吝指教!

後悔不已的人上

令八樓業主後悔不已的免費理財資訊

答案

不少香港人理財無主軸,聽下人講有咩好就試下買,好似本案讀者咁,唔買香港樓、只購海外物業。先唔講邊個地區既樓升得好,就以槓桿而言海外樓不易做。最尾成堆內地樓,又或英、日都好,先唔講呢兩年美金升而yen及磅紙加人仔跌令讀者見財化水呢點,就用當地幣值計回報而言:

本金 回報 現金流產出效率
日本東京一房物業 610k 2.5K * 12個月 =2500*12/610k = 4.9%
惠陽物業2011 680K 無出租 0
惠陽物業2013 406K 1.5K * 12個月 4.4%
惠陽物業樓花 205K 預計收租1k 預計 5.8%
佛山物業樓花 640k 月供9300供60期 未有預計回報,先供樓
英國學生宿舍/2015年3月買 690K 月供12K供48期 預計2016年1月收樓起,5年9%保證回報
利物浦公寓物業樓花 900k 尚欠尾數600k 預計2018年收樓,3年10%保證回報

 

談用私人貸款去借錢買樓

買樓最吸引的是低息融資成本加上超長年期還加上租務回務跟通賬升跌,簡直係退休儲蓄首選。如果MPF可以借出黎用作買樓作上車或退休之用,筆者會欣然讚成。雖或會推升樓價及地產股升多一倍,但老闆們名下的物業如升一倍就能將佢再抵押比銀行融資去招展生意請多倍人、總好過樓價跌一半老闆要出手炒人。樓價下跌形成的負財富效應、年輕人真要想清楚才伸手去要。昨日聽人講南韓出現了一批「老妓」,為66元報酬出賣肉體。無他因為退休生活唔好、而銀紙貶值得太快令國內房地產點少都唔起,同香港的銀髮族相比,簡直係天淵之別。當然明白香港都有好窮既人、但勿以一偏例而蓋全。

相關「巴士的報」新聞片: https://www.youtube.com/watch?v=8muue9SrrRc

當然除樓外、債基、保險在香港其實都有咁正既功能、只不過無人想分享,呢類生意唔好賺。就以債基而言,投入680K收12-15%息即每月$6800-8500,已正過惠陽樓4倍、仲要每月準時10號收數,隨時可以走。至於呢幾年,債基的波幅仲少過人民幣。若想保本、咁不如行5年保險方案,只LOCK五年收70-120%累計回報,計及年回超18%。

還有,用私貸去借錢買樓,即自願將每月供樓的支出提高。原本可係香港買樓拉30年還、而家只拉到5年。計及讀者夫婦,原借貸力(41000+60000)*50%*2.59 = 13.1mil。買佛山同英國樓要每月還私貸9300及12000,令借貸力下降至[(41000+60000)*50% -9300-12000]*2.59 = 7.56mil。只係賣左間大陸樓及英國屋仔就令借貸力折損近一半….其實買英國樓港人可在海外借錢而不傷借貸力的,估計是經紀為求快完成生意,自會介紹最簡單的借錢方法而不顧打亂買家往後部署,這已消楚說明免費的理財資訊對客戶帶來的傷害。

從理財角度、傷借貸力仲慘過每月扣減你一萬幾千人工。大家有閱本blog其他文章都知,真正改變到人生是早前買下的物業、今日適當利用為自己收息幫輕生活。而買入之決定性在於銀行能否承造按揭。

 

談收樓後的保證回報

這個不少香港的劏場都有。其實什麼保證,係由你比既錢加上早得到你的現金作收息而成的。

 

談買大陸樓

留意買樓同股票有分別,樓「種死」左好難甩,萬一幣值波動,賣家一向要再減反映幣值會再跌之預計。相比股票,始終對市場反映好快,遇上博大霧蝕少d走得甩都仲有可能。由於港人在外買親都係大屋苑、無獨特性、萬一遇上走貨潮真係跳價先有人問津,fight低同屋苑其他業主而成功賣出。相反睇升個陣唔會調轉,吸引到成班人只買你間屋。係上年邀請過施永青先生做講座,佢談及被邀請上大陸考察,被請教如何解決空置率太高的「鬼城」問題,施生笑言只有「炸左佢」三字答案。最後亦最重要的是業權及法理問題,這個留比大家思考下。

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
%d bloggers like this: