理財信箱:股市不濟,樓市下調,是否買樓好時機?

HI 諗SIR

我想請教你,現年40歲,我們租樓租金。15000,現有一層樓也是租給他人15000,實際月供8500,三年前買的。現已升值了,大約五百萬左右。

手上現金有200萬,股票30萬,但入息不多。租出那層樓是先生名。我自己沒有樓,但近月股市下調,亦手上有些少資金想買多一層自住,但應該做不了MORTAGE…

我先生月入2.5k,我月入1.3K,有一個女。現在情況是我照租樓等樓價回落才入貨。還是賣出現在那間。再買一層自住,不用租樓。

每個月其實還有一萬多月額外收入,但銀行是看不到這個收入來源。所以變相我們再買多一層樓也有困難。 請問我們如何佈處。還有,我們可以買一層細價樓再租比人。自己也租樓住。這樣可行嗎?

股市不濟,樓市下調

答案

幾個原則讀者要攪清

1.夫婦借貸力可共同計算,就當買樓只用單名另一人可作擔保。現時讀者家庭借貸力為(25000+13000)/10000*2.59*50% = 4.92mil

由於讀者沒提供現擁有的一間樓按揭欠多少,所以不知現時借貸力用了多少

不過若讀者現時月供$8500,假設間樓拉到30年還,欠款約為2.59mil*85% = 2.2mil。

因此,計出了讀者買樓可再借4.92-2.2 = 2.72mil。

2. 已出租的樓簽齊租約報好資料可將租金七成計入借貸力,家庭借貸力可更改為(25000+13000+15000*70%)/10000*2.59*50% = 6.28mil。加埋讀者手上現金2.0mil,購買力為8.28mil有餘。此數應夠買新界區三房,所以計得出讀者係可以做到mortgage的!

3. 每月還有一萬多的額外收入,可合規計入讀者家庭收入。聽過有些銀行會主動「幫客做埋」,費用幾萬餘元。而筆者在堂上偏向教授成事的做法、及理論借貸力及實質去到銀行發覺有偏差之原因為何,相信比起乜都唔講收成萬銀會好得多。

講完技術性的,要為讀者作部署性建議。先是近日股市不濟,樓市下調,是否買入好時機?首先不見得樓市會插水式下跌,始終近年樓市成交只為有辣招前的約40%,意味2010年尾後高位接貨的人只屬少數。何況就當你2010年尾有第一招後先買樓,當時中原城市指數約88點、而家約145點,相差145/88 = 40%,仲要供樓已四年本金又清唔少,要逼呢類人大減價賣樓好難。但若是持有3間或以上的投資者,著量減持少許物業是正常的。所以樓價下調10-20%為正常。但大家想再經歷1997-98年12個月內跌四成、而99-2003年再跌30%之雙重跌浪,恐怕未有可能。讀者只1間物業,建議持盈保泰。

一是唔好手痕將自住樓都沽埋,試圖捕捉樓市高位去沽樓套利,賺錢難度比股市仲高!股市周期為2-3年,樓市周期可以7年或更長,太少人可以有心理質素master到當中既起跌及做對哂決定。

二是趁有時間去做靚返自己既料。買樓001首頁slide有云:「買樓係一瞬間既事、而準備充足最好有六個月。」

三是在準備時間中可著量收息。知道若股樓下跌、債基亦不可倖免。惟股票跌20%,債基在近1個月只跌1-2%。當炸到滿街鮮血手腳不全既時候,你自己只係擦傷個額頭,呢種都算叫贏。當然明白有人好似筆者細價睇卡通片睇壞腦的,以為贏就係全部人瓜哂而自己毛都冇甩(或只死剩「好人」),呢個只屬「劇情」,在現實生活中無論做公事或投資上都不要抱此想法。若真係一蚊都唔想輸,咁都係誠哥直債呢一招。息係少d,但保存為上。

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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