理財信箱:成為全職媽媽後再向換三房進發

親愛的諗sir,

我跟老公的資產如下表,煩請參閱。

本人月入 $36,700
老公月入 $20,000

資產如下:

物業一 (收租): 供樓支出 $6,000,買入320萬,已做一半mortgage, 有銀行consent可租出,欠145萬mortgage, 30年還, 現值420萬
物業二 (自住): 供樓支出: $13,000, 買入290萬,現值550 萬, 已做七成mortgage, 26年還

早年賣出海怡換做物業一、成功每月賺10000現金流。另早年用80萬做了債基, 一年收 保守地只收8 厘息 。雖近一年面價跌了少許, 不過收番息都有賺,加上不打算賣走,所以我想守多一年先。

另有現金270 萬, 當中110萬放在mortgage link 隨時可動用。下年小B出世後我想做全職媽媽,一年後再工作。那現有的現金可以如何運用呢? 另都想由2房換大些。究竟應該點做? 用你講過超20出的ETF收息可取嗎?

祝好!

全職媽媽

答案

星期六有活動,筆者於8月8日星期六在旺角麥花臣室內球場1/f舉辦了投資書展、到時筆者新書<樓市雙租族>即場開始發售! 由於書本未正式派送到全港書局,若要減省搵書及訂貨時間既朋友,黎8月8日書展可即入手筆者新作。

樓市雙租族

事隔一年再見讀者,好高興她已懷有小朋友,向全職媽媽的路邁進了。上次見面是<收息論>出版之時,拜託讀者寫序、她是三個讀者序之其一。引述佢講小女人的心願有時好簡單,就係親女湊大自己既小朋友。要係香港達成此目標,重點確實係由老闆取回自己的親子時間,即自己有糧出比自己。2014之會後,讀者套有資金在手,由跑得比較慢既海怡換做有lift舊樓收租。在價格上舊樓行得比海怡快、而在收益上讀者投入了50%做首期(160萬)、收租$16000而供$6000,現金流產出率為$10000*12/1.6mil = 7.5%。租務回報已好過不少人一個double了。

另有部份錢投入了債基方案,由於讀者人工不高而主靠早年同屋企人買入海怡後再沽出獲利的資金作收息,所以賺返黎既錢都偏向保守地投資。做套房加債基共收息(120000+64000)/12 = $15300一個月,已達讀者月入之一半,此為讀者2014-15的成績表。由於讀者不似其他個案既專業人仕咁搵十幾廿萬一個用,固不將債基之收益推高至12-15%可以理解,萬一輸錢本案夫婦好難再搵許多次大錢。在此提出兩個想法

一是於在大跌市窮人同有錢人的財富差距更見巨大,有錢人身家由10億變5億、而窮人由80萬變40,你認為邊個翻身機會比較高? 仲有班老闆於市況差時將不獲利的業務終止亦為正常,令人飯碗難保,所以窮人切勿認為樓市大跌對自己有著數。

二是賺左錢之後保有財富都是一個技巧。聚富有技巧、保有財富是另一技巧。而錢若真是數目可觀的更會短時間湧入黎、你要擋都擋唔住。相反保有財富肯定係長年累月、即你的財富更長時間被人窺覬、要日夜提防難度更高。不懂其法尤如小朋友手揸金條行出街、結果係被呃同被搶二選一。

那淨低270萬如何運用? 提出多一隻基金可用人仔買或港幣買,若用人仔版收息達年7.2%。雖人民幣在港未有借貸服務,但發現本年初開始有一銀行可接受行人仔債基方案,令收息效果提升至年13%,而購入的債券會否「好垃圾」? 看下圖關於此基金的持有債券、評級是A至AAA級的,而派息記錄近年是3.5+4.0=7.5、觀乎近期價在$110附近,所以派息計約7%。

樓市雙租族02

樓市雙租族03

風險:

那看你對習大大信心如何? 國家會否覆亡。頭幾大持有物為國債、令過去2015年7月價格更升了0.14%(人民幣版),價格好硬淨,雖可隨時賣走攞錢但留意利息只係半年派一次。不利消息為基金只持有60條債,比之前債基方案運用開的有1100條債少很多,這因為人民幣債券市場不為成熟,選擇性低。若收息班同學在上年已用美金(港幣)實行了債基方案,不妨考慮加碼用此人民幣債基、更有效將風險分散。始終中國債券未成功走出去、再歐美債券市場接軌不大、有效分散風險。

當然,最瘋癲筆者發覺係搞套房、雖要搵人裝修及較繁複,但一間屋有4個租客每人每月進貢$5000比自己,由於四位租客大人係6, 20, 23, 30起租,所以感覺就係每隔幾日出糧。此為一間情況、兩間更令人忙於收錢。當然有人會將收租事務予人打理,職員求方便會統一在1號入數亦屬正常。總之每隔幾日就有錢收! 筆者自己有感比係股票市場三更窮五更富的好! 希望此兩方略助讀者在2015-16年攪埋間三房!

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
%d bloggers like this: