理財信箱:租樓定買樓(2015篇)

諗sir,

已讀過買樓及收息課,但未決定點去運用手上有限的資金。煩請指點迷津。

本人35歲,為專業人士,月入十二萬,每年按公務員加薪,來年有機會升職加薪。先生人工只有兩萬,我們有一個兩歲的女兒。

本人理財能力不濟,雖高薪但只有若 3-4 M資產,如下。

-現金放mortgage link account (~2%) : 100萬
-其他現金/ibond ~ 10萬
-月供基金,2016 三月 mature,預計有 60-70 萬
-RMB fixed deposit (~4%): 今年十月到期: 若港幣60萬
-股票(盈富,領匯): 50萬
-schroeder asian asset income fund (AUD): 40000 (AUD) (22萬HKD) (每月有息收若澳幣220-230)
-屯門兩房單位 (本人單名) 2014 以300 萬買入,現估值400萬. 按九成 (Hibor, ~2%). 出租$9000 (月供~10000 管理費750 差餉 200/month (approx) –> negative cashflow ~2000)
-全家每月支出: 15000 tax, 25000 expenses, 8000 insurance (危疾/醫療,到期可取回) 10000 for parents

儲蓄若 7-8萬

現住在長輩物業,免租. 但若一年後要遷出

現有兩方案

1. 遷出長輩物業後,租住 $20000.
用mortgage link 100萬做債基融資 ~ 希望有>10%息

2. 待所有基金,定期到期. 按六成買入市區兩房~7M
因先生過不了壓測,繼續用本人單名,要比DSD. 要到下年中才夠錢,假設樓價不變.此單位自住.

究竟那方案比較好? 其實我是喜歡儲樓多點,但有感樓市上升空間有限及要付DSD. 猶豫應否先做債基,待減辣/樓市下調再買入第二層樓。

Thanks a lot!!!

租樓定買樓

答案

先生唔夠借可以照買而用自己做擔保、更多按揭借貸人及擔保人之責任及論述不在此談,但肯定呢一個做法幫讀者慳左一倍既印花稅、計為$262,000。由於買樓涉及較大銀碼、懂得慳些少稅同洗費已為買家省下幾萬銀、當然選對區份同屋苑可帶來更大差異,就早前文章將元朗、粉嶺及荃灣幾個屋苑相比、粉嶺屋苑在過去兩年呎價跑贏元朗20%、即計及樓價400萬、兩年在價差上有80萬分別。

究竟一年後讀者買唔買樓好? 如果讀者決定買,即要700萬*40% = 280萬首期及佢自己認為的52萬雙倍印花稅。52萬已夠佢交2萬租交26個月、而280萬不作首期可投入債基收息280萬*15%/12 = $35000,用息交埋租仲有35000-20000=$15000淨,答案已昭然若揭。至於讀者不時叫人而家都買樓、點解反而在本案作相反提議? 因為讀者已有一房、雖買得遲(2014),但有效部份對沖樓市再升風險。不少人想換至三房,都應作以上計算衡量後再定租或買?

上次用租樓定買樓為題於2014年5月,第#595個案。至今日已909案。9字有長久的意思。在此多謝各讀者長期支持,等本blog無論市升市跌、都可營運下去。

讀者說佢「喜歡儲樓多點」,其實佢早5-7年知道此點而家應少很多麻煩。對於人工較高而負擔重既案主,利用自己強儲貸力去買樓再交比租客供肯定有前途、缺點係慢。2014年先曉買樓令佢完全錯過2009-2014的樓市大浪、而家實力同早年用300萬做左間四小龍兩房既小業主之實力無異。看倌若是年輕及有緣收看本文章,趁機思考買樓的意義及重要性、肯定能避免重滔覆轍。

相反應先利用收息堂債基產出月入再等市跌? 應該。但讀者的schroder asian asset income fund應賣走。此物令人同時冒上股票、市場、貨幣、債價風險但回報只得年約7.2%、已早提過投資應將風險單向化、那投資風險便更可控又或對沖。另外人民幣債基亦合讀者,可先將人仔就咁放收7-9%年息、先行此一步試下每月收息的感覺是否合自己、觀察數月後再加碼投入債基收12-15%息未遲。不少人自己落去金融基構查問、既買錯投資物亦買錯銀碼。這因為不同投資物所收傭金不同、令推介不由效益出發只由傭金看。加上銷售人員多鼓吹客人一次過買哂,欠缺按客人情況去逐漸為客人買貨的安排。

讀者在工作上應表現不俗、但在理財方面上未有方向、只不斷試下試下兜圈走。加上回報亦未如意。現每在月家庭支出$60000、而所得正現金流為$-2000,真的要加油利用剛習知識提升正現金流數目。

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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