按揭ABC:非住宅物業按揭需知

1-8-2015

根據金管局的指引,非住宅物業,包括工廠大廈、寫字樓、舖位(包括街舖及商場舖位),按揭成數上限是物業成交價或估值的4成;按揭證券公司亦不設非住宅物業的按揭保險。此外,若按揭貸款申請人的主要收入非來自香港,又或者是以資產淨值申請按揭,按揭成數需再下調至少1成。

為非住宅物業申請按揭,借款人同樣要經過壓力測試,即在現行利率下,按揭供款不可超逾月入4成。 如按息上升3厘,供款不可超逾月入5成(獨立自用車位的壓測要求略為寬鬆,在現行利率下,供款不可逾月入5成,按息升3厘,供款不可逾月入6成)。

如果是以空殼公司名義購買單位,銀行在批核按揭時,會要求公司董事作擔保人。如果購買單位的是有業務營運的公司, 銀行會視乎公司營運及財政情況,決定是否批出按揭;有業務營運的公司申請按揭時,所需的文件往往會較多,包括稅務紀錄、公司核數報告等。

一般來說,非住宅物業的流通率較大型屋苑為低;對於部分成交較活躍的物業,估價公司可根據同類物業的近期成交價作估值的基準。而對於近期欠缺同類成交作參考 的物業,估價公司便會參考物業的租值作為估價的根據。如果投資者購入的是連租約物業,而且租戶是較具規模的公司,估價公司的估值往往較為準確。

此外,非住宅物業由於流通率較大型屋苑為低,不同銀行對批出按揭有不同的取態,除了按揭成數上限受制於金管局指引外;一般情況下,非住宅按揭利率會較同期的住宅按揭為高。例如是非核心地帶的寫字樓,或小型商場的樓上舖,按揭利率都會稍高於一般住宅按揭。

由於此類非標準按揭有較大的差異,投資者在作出入市決定前,宜先了解銀行的取態,例如物業的估價是否貼近叫價等。

非住宅物業按揭需知

王永偉

按計劃執行董事

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