按揭ABC:持有或擔保其他按揭物業對按揭申請的影響

20-6-2015

過去幾年金管局收緊按揭指引,較多人討論的是收緊按揭成數;較少人為意的,是持有或擔保其他物業,對按揭申請的影響。

以持有/擔保其他按揭物業人士而言,購買700萬元以下單位,一般按揭成數上限是60%,與未持有/擔保其他按揭物業人士一樣。但在壓力測試的要求上,便較為嚴格。如果已持有/擔保其他物業按揭,基本及壓力測試下的供款與入息比率上限都會下調一成。

舉例而言,月入3萬元,沒持有/擔保其他按揭,申請住宅按揭時,如果現行利率為2.15厘,年期30年,可通過壓測借入的按揭金額上限是3,596,544元。假設申請人現時持有一個仍未供滿物業,按揭餘額只有5萬元,利率2.15厘,尚餘還款期20年。雖然月供只有256.51元,也會大大影響新申請按揭的壓測及借款上限。以上述例子而言,第二個物業的可借入上限便會跌至2,685,926元,較沒有物業的情況大減25%。

尤其值得注意,無論是以任何方式(聯名契/分權)持有未供滿物業,甚至只是作為一筆按揭的擔保人,在計算壓力測試時,持有/擔保的按揭金額,都以100%計算。舉例,A君為B、C聯名持有的物業按揭擔保,餘額100萬元,年期餘20年,A君購買物業自住,希望借300萬元,30年還款。計算壓測時,需要將兩筆按揭利率都加3厘計算,總供款不多於月入一半,才可通過壓力測試。

持有或擔保其他按揭物業對按揭申請的影響

王永偉

按計劃執行董事

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