置業信箱:中港樓市大對沖

小女子27歲,丈夫32歲,長年在內地工作。家庭月入25000,每月儲蓄約14000。育有一子,六個月大。

可動用資產,現金5萬,坐艇基金13萬。內地三線城市一個三房單位,三年前以42萬(人民幣)購入,現值75萬。由於內地有限購政策,五年內放售需多付樓價8-10%稅,一般買賣雙方會協議共同支付,變相減少回報。由於買入價非常低,而且該城市的樓價還有很大的上升空間,兩年後放售的風險不太。

現時丈夫長年在內地工作,我和兒子寄住娘家(港島區綠表居屋),一來節省租金,二來方便家人幫忙照顧孩子。原本打算等兩年後限購令一結束後,就把內地房子放售,目標價85萬(人民幣),以作在港買樓首期。

可是有見香港的樓價近年越升越有,開始反思應否把房子馬上套現上車?抑或按照原定計劃再等兩年?近日樓市有向下跡象,請問有何看法?

中港樓市大對沖

答案

近年有一派人鼓吹,既然在香港無法置業,又不想錯過量化寬鬆資產升值的機會,倒不如去外地置業,而在香港租樓住。比如日本樓、英國樓,甚至國內樓,也是以此招徠。

海外置業除了物業升降的風險外,還有一樣是匯率風險,特別是各國競相以貶值救經濟,特別是香港人海外置業的熱門地點日本,匯價的跌幅只可以用驚心動魄來形容,真是樓價升都未夠匯價跌。

讀者所買的是國內物業,過去幾年除了樓價表現不錯外,亦因為人民幣與包括美元在內的一籃子貨幣掛勾,加上有官方參考價護盤,匯率風險本應不大。可是大家有眼見,近期官方主動將官價貶值,可算是打破了人民幣長遠升值的預期,買國內樓風險要考慮匯價在內了!

大路野上面講完,回到讀者的case,讀者的資產拿得出來的大約只有百多萬,而金管局除了把住宅的按揭成數壓到六成按揭外,若果申請按揭者主要收入並非來自香港,又要扣除10%的按揭成數,所以若以讀者丈夫名義在香港買樓,按揭成數就要被降低到50%,百多萬資產,只可以買到200萬左右的物業,以現時的樓價水平,質素都未如理想。

若果現時去賣掉國內物業,由於限購而要交8-10%稅,就當可以賣得85萬,實際所得可能只有90萬港元多一點,這還未知是否有按揭要還。當然,若果人民幣會在兩年內大幅貶值,當然是寧願被抽稅也要先走為敬,但讀者會否衡量一下,在人民幣已跌了5%之下,再跌多8-10%就等如下跌了接近15%,不要忘記今次是主動貶值,而不是被人衝擊而貶值,雖然未必是一貶到位,但再大幅下跌,又會引發新的問題。

以上千頭萬緒的因素,其實都不及讀者所講的一句話:「該城市的樓價還有很大的上升空間。」由於讀者沒有提供資料,無法評估這句話有多真確。在香港和國內置業一項最大的不同,是香港始終是一個小地方,各區樓價的表面差異大同小異,反之由於國內的城市急速發展,基建又頻頻上馬,自然就造成一些國內城市的個別物業,表現也可以遠超大市,亦當然比香港樓的升幅更大。

所以,若果國內物業還有升值潛力,何不維持現狀睇多兩年,看看香港政府會不會到時放寬按揭?反正真的現在賣掉回港置業,也不會有好果子吃。

 

作者網誌:http://tokuhon.blog
電郵:tokuhon@gmail.com

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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