置業信箱:落車再上,要做好佈署

本人剛賣了天水圍未補地價居屋,約吐現120萬。現跟我老婆和一歲大兒子,想在荃灣找兩房單位自住。賣樓得120萬+家中現金30萬=150萬。但最大的難題是我老婆在家照顧小孩,而我本職是的士司機,每月約30000收入,無奈沒有報稅。現有問題如下請問諗sir:

1.如想買一300萬左右之單位,我如何能夠成功做到按偈?

2.近來看很多報道,都說樓價未來一年會下調。我應否現在入市?還是先租一年樓,謀定而後動呢?

3.我常想買兩個單位,一個自住,一個用作收租。請問諗sir,以我現在之狀況有可能實現嗎?

還望諗sir不吝賜教。

落車再上要做好佈署

答案

現時銀行批出樓宇按揭,要受到金管局的嚴格限制,甚至有收租物業的收入,都要按指引的成數折讓計算。有固定收入人士,亦要通過銀行的按揭壓力測試,方能獲得按揭。

至於讀者所屬的非固定收入人士,銀行亦都大開方便之門,除了商業登記之類的基本文件,更為重要的是每月銀行的收支紀錄,以及報稅的紀錄,否則銀行又如何相信申請人有供樓的能力呢?

如果沒有在事前做好佈署,自然是賣了樓之後不能再買。現時按揭的遊戲規則,已經嚴到連參與者(銀行)都覺得煩,卻又不得不從。既然讀者都明言沒有報稅,相信都知自己是難以申請按揭,而太太在家沒有工作,亦都是沒有入息證明,真的連申請按揭的基本條件都沒有。更麻煩是有入息證明的,剛剛賣了樓,要等多四年多才可以獲得二按;沒有置過業的卻又沒有入息證明。

當然,筆者不會一口咬定讀者一定不能獲得按揭,條件是可以創造的,一般銀行要求6-12個月的收支紀錄和報稅表,讀者可以找相熟銀行商量,把做的士司機的現金收入存進銀行,然後去報稅,則大概一年多左右,就可以拿回做按揭的入門磚。

或者會認為,報足稅,每年就要進貢數萬元給政府,又返翻去作為公民的責任,有能力的就應該去納稅,避稅行為不值得鼓勵,逃稅行為更加是犯法的,買得樓的當然是一等良民,就不宜去走精面了。若果以公司形式報稅,支出是可以從收入中扣除,即使一年有36萬收入,扣除各種開支後,並不是以總收入評稅,以減輕稅務支出。讀者可以諮詢相關專業人士意見。

既然最快也要一年後才能置業,所以讀者考慮一年後的樓價是否比現在高,未必是重點所在,而是若果明年的經濟環境不如今天,收入會不會比現在低呢?就當到時樓價真的比現在低,亦要看看到時的收入會不會出現「唔夠計」的情形。

現時正有財團打出租車輛行業的主意,未來是充滿變數的,當然亦可能是作為司機非牌主,到時出路更多呢!變數太多,只有到時至算了。至於能否買到兩間屋,要實行這個計劃,需要一步步的規劃,但肯定不是即時可以做到的事情,只好奉勸讀者,要適時做定部署。

 

作者網誌:http://tokuhon.blog
電郵:tokuhon@gmail.com

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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