置業信箱:買得起,未必供得起的樓奴生活

本人45歲,月入$25,000,太太40 月入$25,000 ,本人單名擁北區火車站24年齡物業,租$9,700 ,物業估價$3.2m(買1.07m),按揭(0.3m) 7-8 年,每月供$3,800。

由於有倆個小朋友在市區返學(3歳和5歲),所以兩年前出市區租樓(現月租$14,000)。

每月沒有儲蓄或兩三千(因沒有父母免稅額),太太想今年9月不工作照顧小朋友,現金大約80 萬,股票大約50 萬,長遠目標有三房子,短期可否在沙田火車站買第二物業自住?

沙田中心2

答案

讀者明言是買第二物業,即無意放棄現時北區的物業。既然讀者本人單名持有這個物業,那麼用太太名義去買,就可以免除雙倍印花稅,只要太太五年內未嘗置業,就符合申請二按的資格,鋪排都可算是深謀遠慮。

是不是有能力買到呢?現時沙田火車站銀碼最細的是好運中心的326呎單位(建築面積418呎),成交大約是380-400萬,若果銀碼低於400萬,讀者太太就可以做九成按揭,首期40萬左右,大約50多萬就夠首期連駛費,甚至連股票都唔駛賣!

可是二按還有另外兩個條件:所有申請人須為固定受薪人士;及最高供款比率為45%。

按照400萬,按九成,供20年,息率2.5%計,月供要19,792元,要月薪43,982元。請留意申請二按,是沒有「擔保上會」這件事的,丈夫不可以擔保妻子收入不足之數。

若果是不做二按,現時金管局已經將所有住宅物業的按揭變為六成起跳,400萬物業要160萬首期,同樣按照供20年,息率2.5%,以月入25,000元計,供款與入息比率是50.87%,壓力測試是66.04%,均是不合格水平。

不過如能將供款期拉長到25年,供款與入息比率是43.07%,壓力測試是58.95%,均能過關。理論上,只要讀者有160萬首期,另外夠錢做駛費,是可以在不賣現有物業之下,以太太的名義獨自買入400萬的好運中心單位。即使年齡40,部份銀行會接受年齡共65年的按揭申請。

驟聽之下原來答案就是那樣簡單,只不過讀者現時只有130萬流動資產,尚欠30-40萬。就當讀者能夠辦到,但太太計劃9月不工作,失去了25,000元收入,不用交市區樓的租金14,000元,供第二層樓10,766.81,即時出現每月21,766.81元的現金流缺口。

解決的方法聽起來又好簡單:就是讀者的太太放棄全職照顧小朋友的計劃,繼續工作去賺取25,000元,即時就解決了現金流缺口。不過,一家四口(連工人就五口)就要擠在僅326呎的單位,成件事就真係變了「樓奴」!

家庭生活,不應該只剩下錢和樓,太太希望照顧小朋友的願望亦應該得到照顧,若要兩全其美,筆者建議讀者可以考慮賣出現時的北區物業,然後以太太的名義去買一間像樣的沙田火車站單位,面積足夠家庭所需。

雖然會損失每月9,700元的租金收入,但坦白講北區樓價的前景已因自由行風光不再而蒙上陰影,反而沙田火車站一帶較為本土及高消費產業的經濟模式,長期跑贏北區是意料之內。讀者也不用賣掉流動資產,甚至會多一筆現金可供其他投資或保障生活之用。

同時留意,讀者在賣出物業之後五年,又會再符合二按的入場資格,到時又可以個人名義,再買第二物業,而現金水平亦相應會比現時壯大呢!

 

作者網誌:http://tokuhon.blog
電郵:tokuhon@gmail.com

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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