置業信箱:當前買樓的考慮

我和先生租了幾年樓住,本來都有諗住自置物業,之前諗住等樓價跌至買,但係先生將會由固定薪水轉職做佣金制,就想襯仲有糧單去買。

睇中一個港島區23年舊樓,銀行估價530萬,開價580萬,咁係咪應該還價,定還是等下先呢?

百福花園

答案

以讀者報來的資料看,業主叫價比銀行估值高9.4%,都是常見的現象,因為在旺市中,業主當然不會跟估值或者市價賣,當然就會掛高一點,願者上釣,結果就係樓價會拾級而上。但是當淡市來臨,一些業主為求甩身,就會低於市價放盤,而銀行估價亦是參考市價及走勢估值,又會出現層層叠的市價下跌。

所以讀者見到高於市價放售,是表示過去一段時間的升勢,真的很想買,不妨還個中間價,比如555萬,或者業主會作進一步的商討。可是如果業主主動還價,就要小心了,因為一些單幢舊樓,成交疏落,是很受個別成交而影響,甚至現時銀行的估價,都是以之前的成交作參考呢!

讀者第二個問題,是要去積極去買,還是繼續等下去。一般坊間的討論,會流為對於後市是升是跌的辯論,但置業決策更多是著重個人的狀況。若果讀者家庭收入即將改變,進而影響到按揭能力,襯尚有張大額糧單來上會,轉做佣金制收入是高是低,可以到時再算,有種想法是大不了,到時賣樓贖身。可是很多時會忽略,現時的額外印花稅(SSD)要三年才可以全面豁免:

如物業是在2012年10月27日或之後取得

(i) 如物業持有期為6個月或以內,稅率為20%;
(ii) 如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,稅率為15%;
(iii) 如物業持有期超過12個月但在36個月或以內,稅率為10%。

假定物業價格500萬,若果持有1年多跳車,就要交50萬SSD,甚至2年零11個月賣樓,一樣要交這50萬的稅款。

樂觀地看,這樣便將大量的二手盤綁死,二手盤貨疏價俏,造成近期樓價高企。悲觀地看,新近買樓的人,就要有持有三年的心理準備,樓價在這三年是升是跌還在其次,能否在這三年內繼續供樓,才是主旨所在。

講到樓升樓跌,坊間均集中於樓宇供應短缺,加上量化寬鬆令到現金購買力貶值,要買實物抗拒通脹。近期金價已累積下跌一半,其他商品甚至石油都價格下跌,其實是預視著環球實體經濟收縮,需求下跌導致價格下跌。若果在未來三年香港經濟表現欠佳,比如出口零售不景,人們購買力降低,一樣會影響到需求,這點雖各有爭議,甚至有人硬要說佔中有利經濟,當事人可自行判斷。美國今年內鐵定加息,亦要考慮對於供樓能力以至資金流向的影響。

怎樣回答這堆問題,要交回給讀者,所謂一家唔知一家事,有時給予意見,還有很多因素是當事人才知呢!

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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