置業信箱:以退為進的策略

諗sir:

拜讀著作,獲益良多。個人情況,請賜教!

本人40歲,先生45歲,有2個小朋友,家庭收入每月7萬,有2層物業,各市值450萬,各層按揭為2.8M。一在港島南,一在港島西,實用均為300呎樓,正出租,各層有3釐回報。

租樓支出2萬3,每月儲蓄1萬5。手持股票及定期約有一百萬。

請問如何創造一生三宅呢?

謝謝

跑馬地2

答案

讀者的問題可以變得很簡單,亦可以很複雜,有些人會取易不取難,也有人喜愛向難度挑戰,以下分享這兩種情況。

既然讀者已有兩個收租物業,要達到一生三宅只不過是買多一個單位。讀者一家四口,再加多一個工人,自然起碼要住三房甚至四房單位。目前租金兩萬三,相信只能夠租到新界的大單位,所以筆者推測讀者可以接受居住在新界。而讀者已有收租物業,按揭成數將進一步縮減到五成,令到讀者想買自住物業,出現首期不足的問題。

可以考慮「以退為進」,即是將其中一個收租物業出售,令到家中一人變回沒有持有物業,然後將套現所得以二按購買自住物業。根據按揭證券的指引,600萬元以下的自住物業,是可以以按揭保險借八成按揭。

http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/mip.html

以退為進的策略01

讀者賣出其中一個物業,套回170萬,就有足夠的首期連同相關駛費及印花稅,購買一600萬單位以作自住,以目前的樓價,可以買到荃灣麗城花園實用呎數572呎的三房單位,先將現時月租2.3萬轉為部份供息,餘下還本金,具體運算如下:

以退為進的策略02

之所以將供樓年期拖長到30年,目的是降低每月的供款至約1.9萬,比現時的租金支出低4,000元,不過由於同時亦失去了其中一個收租物業,以目前普遍供平過租的情況下,或者這數千元能抵銷對現金流的影響。而讀者比丈夫年輕,宜把握此優勢。

以上是取易不取難的方法,但若讀者想向難度挑戰,在不賣出現有樓宇之下,如何買多一層樓呢?以流動資產水平只有100萬,而每月只能儲1.5萬,一年才累積到18萬元,相信並不是短期內可以做到。買多層樓收租,都是想有被動收入,倒不如想想如果將保留的100萬流動資產作更高回報的其他投資。

 

網誌:http://blog.tokuhon.org
電郵:tokuhon@gmail.com

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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