置業信箱:二按怎樣平換貴

我13年係新辣招時買左銀禧花園的小單位,當時389萬。(倘有按貸340萬)

因剛好完成大維修,估價現約510萬。剛兩年,目標賣連稅530萬

我有一迷思,如果我賣現樓以全部proceeds 用黎買間較大單位。我的負債是否等同不變呢?即連雜費、稅,我買800萬樓

800萬 – 530萬 > 340萬

= 補價 > 倘有按貸?

我咁計岩唔岩?另係咪負債一樣,如樓市林,我既負資產CAP都係340萬?同我楂層細樓係一樣?

我地係咪要賣樓先可REALISE D GAIN?定係應該套現1開2呢?

 

答案

讀者的目是想換樓或者買多間收租,但當中涉及一些按揭上的操作,由於所提供的資料不完整,需要還原一些數據。

銀禧花園的買入價是389萬,現時尚欠340萬按揭,假定當時是以九成按揭買入,兩年內已還了18.2萬本金。現時估價升到510萬,減去340萬按揭,得出物業的淨值約170萬,或者說,賣了層樓還完債,可以得回170萬。

2013年時的本金是38.9萬(一成首期),升到上去170萬,都算是可觀的升幅,但從絕對數字看,170萬現時最多只能夠買到425萬的樓,因為按揭已全面收窄只可以做六成按揭。或者讀者以為,再可以做多一次做二按,不過由2015年2月28日起,二按收緊到首次置業人士以外,最多只可以借到八成,物業價格上限為600萬元:

物業價格 最高按揭成數 貸款上限
400 萬港元或以下 80% 或 90%(首次置業) 360萬
400 萬港元以上至 450 萬港元以下 80% – 90% 360萬
450 萬港元或以上至600 萬港元 80% 480萬

所以,是在不加添本金之下,不能買到一間大過600萬的物業,而讀者現有物業估值高達510萬,買樓之後做一按只能買到425萬,因為在一買一賣之間,失去了以前做落的二按;若果硬著頭皮去做二按,也只可以做到600萬,勞師動眾只是換到銀碼大一點的物業。以上計算還未涉及諸如佣金、印花稅之類的費用。

現時在政府透過金管局和按揭證券公司對銀行的一按和二按全面收緊,以前可以借到的高成數按揭,暫時已經無法借到,所以建議讀者最好在政策改變之前不要有變動,否則會造成借貸能力大量消失。

而現有物業做做了二按,究竟當時是以一人名義還是兩人名義申請及持有物業?如果只有一個人名,理論上可以另外一個人名申請二按,不過二按的物業不可以作為自住以外的用途,包括出租,若被揭發可以涉及虛假文書的刑事罪行。而買兩間屋來「自住」又是為甚麼呢?

 

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銀禧花園

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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