深夜時刻:如何預測香港樓市轉角位

上星期,講述了有關樓市供求關係和如何用供求關係判斷未來樓市走勢 (文章連結) ,雖然用供求關係可推算預測見頂時間或見底,但是否已經見頂見底比較難確定,當中預測見頂見底時間區間亦長達一年,所以可配合其他方法一同使用預測樓市是否轉勢。

一直有瀏覽 adr168.com 的朋友,應該知道在香港樓市數據頁有一項叫 12-52週移動平均線,為何用12週線,12週即是3個月,剛剛好一季,52週線不用多說,即是一年,當12週線低於52週線時,即一季的平圴價格已低於一年的平均價格,代表樓市可能轉勢向下。當12週線高於52週線時,即一季的平均價格已高於一年的平均價格,代表樓市可能轉勢向上。

這方法成功避開了1997了金融風暴、2008年金融海嘯樓市大跌,亦在2003年和2009年成功預測樓市轉勢向上。預測樓市走勢,我們總不能只靠主觀感覺,更重要是用客觀中立的數據,糾正自己的主觀感覺和確立自己的理據。

不過,這個方法獨立使用的話是有盲點,就是在趨勢運行中段容易發出錯誤訊號,雖然訊號之後會自我修正,但已影響了準確度和操作性,獨立使用準確度只有62%,如何突破盲點將準確度提升至80%以上呢?

CCL

綠色圈為正確訊號,紅色圏為錯誤訊號

突破盲點

要突破這個方法的盲點,提升準確度,就必須配合其他輔助指標一齊分析,包括樓市泡沫指標和供求關係,樓市泡沫指標包括了負擔比率、租金回報率,如何配合使用,就讓我舉一些例子。

例子1: 當樓市泡沫指標處於嚴重,即負擔比率接近或高於50%,租金回報處於歷史低位,又符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間,這時發出見頂轉勢訊號的可靠性就高得多

例子2: 當樓市泡沫指標處於中性或正面,即負擔比率接近或低於35%,租金回報處於歷史高位,又符合供求關係預測的見底時間區間內或接近見底時間區間,這時發出見底轉勢訊號的可靠性很高

例子3: 當樓市泡沫指標處於中性或正面,即負擔比率接近或低於35%,租金回報處於中間或歷史高位,又不符合供求關係預測的見頂時間區間內或接近見頂時間區間,這時發出見頂轉勢訊號可靠性偏低

將12-52週移動平均線配合輔助指標一同使用,準確度將較獨立使用的62%提升至高達83%

2012年的訊號錯誤

2012年曾發出見頂轉勢訊號,2012年1月8日,12週移動平均線開始低於52移動平均線,樓市泡沫指標處於偏高至嚴重,負擔比率約48%,發出見頂轉勢訊號的時間接近供求關係預測的見頂時間區間,又處於97年的高位,故此當時我也判斷可靠程度屬於偏高,可惜我判斷錯誤了,樓市當時並沒有見頂,訊號亦迅速自我修正,現在樓價較當時高超過20%。

沒有訊號可以百分百準確,我們只能提高準確性及了解當中的局限。

現時的市況

現時12週移動平均線仍高於52移動平均線1.2,並未發出見頂轉勢訊號,但兩者差距已較半年前的9.0以上大幅收窄,樓市泡沫指標處於嚴重,負擔比率約56%,假如2013年3月24日中原城巿領先指數的123.45是頂部,剛剛好處於供求關係預測的見頂時間區間之內,如果現在發出見頂轉勢訊號,基於上述基準,可靠程度將較2012年更高。

104週線 —- 趨勢增強訊號

12-52週移動平均線屬於轉勢訊號,而104週線則是趨勢增強訊號,104週線並不是用來告訴你何時轉勢,而是確定趨勢正在增強,趨勢增強訊號一般會在轉勢確立後4-8週發出,當趨勢增強訊號發出後,代表跌勢或升勢可能進一步加快。

結論

正如之前所說,沒有訊號可以百分百準確,但客觀的數據分析怎樣也比主觀的一句Gogogo或一生樓奴有意義得多。

 

香港樓市詳細數據

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樓市分析(37):區域商業重心區的轉移

樓市分析(6):香港地產的未來世界

樓市分析(12):戰略性選擇區域(1)跨境基建

樓市分析(2):樓市PE的意義

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