圖解地產:東九龍寓言:觀塘油塘究極進化

政府去年話要起動九龍東,十年內將東九龍變成第二個商業重心區,除此之外,仲可以為東九龍帶來一個重組區域架構的契機,既增值又可改善社區。

先講下城市架構的重要性,就拎新市鎮典範沙田黎做例子,首先就係拎一個鐵路站兼主幹線交匯點(沙田站)做商業中心,四周(沙田圍,瀝源、大圍)分佈公營住宅及大型住宅群帶來人流,高級住宅(大圍半山、九肚)就擺到邊皮位置,工業區(石門、火炭)亦放去較偏遠的地方。

咁既架構可以吸引外區人乘車前往,區內人又一定要商業中心轉車,將人流集中,咁住宅區就唔會太多人而搞到環境差左,商業區又可保持人流,資源就可以有效率地分佈。

講番東九龍,商業中心一定係觀塘,因為觀塘係一個轉車點,除左駁車上秀茂坪之外,部份將軍澳的巴士線也以觀塘作落客點,加上裕民坊重建後也規劃起一棟地標式商廈,可預期人流一定最集中於此,至於九龍灣站本來都係可考慮作商業中心,可惜大部份地段已發展,沒有重建的可能,而九龍灣工貿區始終距離港鐵站有一段距離(相比起觀塘站同觀塘商業用地),所以最多都係做阿二。

而九龍灣、觀塘及藍田早已規劃作公營房屋發展,私樓群中樂意山、月華街及茶果嶺(麗港城及匯景)也沒有多餘用地,只有油塘、觀塘海濱如海濱道一帶有大量重新規劃地段可作住宅發展,由於兩地都有永久海景(維港不能再填海),所以有潛力發展為高級住宅。

至於本來在九龍灣及觀塘的工廠,只好再向內遷移,例如將軍澳工業邨及新界的工業區了。

延伸閱讀:http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-東九篇-005417130.html

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作者網誌:http://www.ccomentary.com

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