上車換樓:樓奴之育成?

現在黃金時段開始播放一套與樓市有關的劇集,《樓奴》從第一集的劇情看,樓貴只是一個楔入位,人人都要為生活而奮鬥,人也會為利益而爭奪之類。

在官方網站中,幕後花絮有一個「買樓必勝法」的部份,當中有篇問題:

PA阿楠計數唔叻,但簡單乘法都係識嘅。眼見現時樓價每呎1.2萬元左右,假設本人月入1.2萬,用小學邏輯計算,若計劃以最短時間買入一層實用面積300呎的兩房單位,不吃不喝不消費,樓價人工利息等等不升不跌,本人亦要最少300個月才能成功上車做業主。

對於一些身邊人缺乏買樓經驗,無從了解的朋友,或者大家就當係派膠都好,可以試答這個問題。

呎價1.2萬的300呎單位,銀碼是360萬,低於二按的上限,初次置業人士可以借到九成按揭,即首期是36萬,假定其他費用是10萬,月薪1.2萬的阿楠儲3.19年就可以上車。以下是按揭證券公司的按揭計算機的計算結果,讀者也可以自行計一計:

http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/toolbox/mortgage-calc/

HKMC20150804

不過要留意,即使將還款期拉到30年長,每用供款也高達11,132.34,阿楠根本就無法過到按揭壓力測試,自然以1.2萬的月薪,也沒有可能不吃不喝地儲首期。簡單地講,月入1.2萬每月只能儲數千元,莫講話儲首期,就算送首期都供不到。

不幸地申請公屋的入息限額,1人家庭是10,100元,2人家庭是16,140元,排公屋也沒有資格。居屋的白表入息限額則是1人家庭是23,000元,2人家庭是46,000元,阿楠符合資格,但要參加大抽獎,抽得到也要計到按壓。

計來計去,又真的是難以買,歸根到底就是因為收入水平不足,就算儲到首期,也無法上會。所以劇中主角樓耀明找個做護士的女友,也是一個可行的方法,當然最好就是自己有更高收入,但又談何容易?
其實買樓的根本原因,並不是甚麼傳統觀念,而是買樓可以長期節省居住支出,因為供樓就算供30年,都有一個盡期,供款也不會長年累月地上升;相反租樓住是只要需要住,就需要交租,而且是隨樓價而上升。

就這類個案,若果家人已置業或已住在公屋,可以一面與家人住,一面自己想辦法儲首期,若果一個人的力量不足的話,就與家人合資置業,比如與兄弟姊妹,或者與父母合資買樓,他日樓價升值時就賣樓分家,也是一個可行的辦法。至於與男友女友合資買樓,就可能會像劇情那樣,一有變化就要全力供樓,還可能會有個房客搭住呢!

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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