上車換樓:折讓樓也要睇清睇楚

之前寫過買居屋和村屋都未必是上車的好選擇,那麼在私樓市場,那一類又可以考慮呢?這就涉及相當不同的變數,如地區、屋苑規模、樓齡設備等,當然不會簡單到Location, Location, Location!。可是在講這些之前,要留意一些折讓價的「筍盤」,也可能暗藏陷阱。

最常聽到的就是凶宅,往往是以市價七八折叫價,不知內情就以為好筍,但大家想一想,上車樓是自己住的,介唔介意屋內死過人呢?當然有些人是不介意的,有些收租客會買凶宅,然後租給外國人,所以買入凶宅的往往是收租客,而不是上車一族。就當自己真的不介意住,但他日賣出都要用折讓價,而且較難成交。如何避免買入凶宅呢?最好就是在買樓之前,問清楚經紀,以及上銀行網站估價,如果未能估價,就表示銀行不肯承造單位的按揭,避之則吉。

另外一種情況是送契樓,即是上手業主並非買入,而是透過轉名的方式交易,不涉及銀碼,往是一些家庭成員之間轉贈。送契樓的缺點是,送契之後五年內,若果上手業主破產,有關的轉贈將被視作避債而有權頒令收樓,所以銀行也不會承造按揭的。獲贈者急於套現,就會以折讓價叫價。雖然過了五年之後,技術上是排除了這個問題,只是業權卻因此而出瑕疵,買入上車後他日賣樓,也有可能要折價出售。

當然不會漏了的是銀主盤,就是一些業主因為未能供款而被銀主收樓,再由銀主拍賣抵債。以前多負資產時,一些人因無法還債而被收樓。近年則多出現業主以物業向財務機構申請二按,因無法償還而被收樓,從而出現銀主盤。

而由於銀主盤往往是以拍賣方式售出,在競爭之下折讓並不多,而且若果拍賣價未達到銀主的理想價,大可以收回不賣,再加上銀主盤業權出現瑕疵,亦不是理想的上車對象。

 

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葵芳

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