上車換樓:村屋丁屋上車注意事項

市區樓貴,新界樓好似市區咁貴,於是有些人就想到以鄉郊的村屋丁屋,作為上車的目標。

首先要了解的是,同是位於鄉郊地帶的房屋,都有好幾種。一些三層樓高,每層700呎或1,400呎 ,高27呎的,就是「丁屋」。其他不符合這個格式的,有兩大類。

其中一類是「村屋」,即是建在政府承認的鄉郊住宅用地之上的構築物,當中也有幾個分類:

舊屋地,即是根據1905年英國接收新界時對土地進行登記的屋宇,由於是110年之前已經存在,往往需要重建,合法的重建需要申請「重建批准書」,不過就無需要補地價。

舊批地,是指港英政府時代,透過拍賣批出的屋地,無需要補地價,不過要留意相關土地文件是否齊備。

新批地,透過獨立合約批出的屋地,在1972年「小型屋宇政策」(即丁屋政策)之前已經存在。舊批地和新批地的分別在於,舊批地是政府連地帶契出售,新批地則是地主向政府申請地契建屋,而理論上丁屋也算是新批地的一種,需要補地價才能轉售。

還有一種叫做「牌照屋」或者臨屋,即是一些興建在並不是住宅用途土地上的村屋,是政府發牌給地主作非住宅用途,例如農舍之類,部份卻被改裝為住宅住人。

在大家想買村屋上車之前,請先查清楚想購的物業是屬於那一種,第二步是相關文件是否齊全。一些人貪平買入一些「筍盤」,卻發現不是「有地無牌」(即農地上的非法建築物)就是「有牌無地」(「牌照屋」)。又或者文件不齊,業權有瑕疵不能做按揭,亦難以出售。

歸根到底,上車是想他日也能換樓改善環境,村屋丁屋的流動性較低,並不適合用來上車。

 

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村屋丁屋上車注意事項

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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