上車換樓:上車買居屋的缺點

買樓除了新樓與舊樓的分別,另外一個選擇是買居屋與買私樓,上個月新居屋開始揀樓,揀了整整一個月,5個居屋盤共2,160個單位,只售出999個,連一半都未唔出。相比之下,多個私人樓新盤,少則幾日,多則個多星期都清貨。

若果說新盤作不得準,可以看一看「白居二」的認購率,全數5,000個名額,只有2,410個成功認購,只佔48%,又是不足一半。

明明申請大超額,抽中資格都不容易,為甚麼都有一半中獎幸運兒,都不去揀樓或買樓呢?當然不同人有不同的解讀,筆者會認為,參加抽獎當然希望有著數,但事實上去買居屋並不是很著數。

一手居屋是以市價減去一個折扣率出售,並沒有統一的標準,以前曾經出現低價六折,主流是市價七折。聽下去好像很著數,但其實是一個記著的「欠數」,即補地價。未補地價的居屋只能自住,不能出租或在自由市場出售,只能在第二市場賣給綠表人士,或者「白居二」人士,所以根本就只是一個折扣的使用權,而不是完全的擁有權。

而另外一個魔鬼的細節,就是補地價的計算方法,所謂補地的金額,並不是以出售時的地價計算,而是以申請補地價時的市價計算。比如有人以140萬購入,當時的地價是60萬;但如果業主在樓價上升50%時補地價,則金額也水漲船高地變成90萬。

理論上,如果市價下跌,補地價金額也會隨之而下跌,出現「可加可減機制」的居屋版,不過當市價下跌時,業主又何來有錢補地價呢?

對於初次置業者來說,更不鼓勵以居屋為目標,因為買私樓上車,升值時可以加按,供不了亦可以出租補貼,甚至加按一開二。不過這些機會,不是屬於居屋業主的,買了未補地價的居屋,在補地價前基本上是「綁死晒」,若果買居屋之後補地價,不如一開始就買私樓吧!

 

網誌:http://blog.tokuhon.org
電郵:tokuhon@gmail.com

鯉安苑

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
About 脫苦海 (792 Articles)
業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
%d bloggers like this: