上車換樓:買居屋,都係自住吧!

2002年孫九招叫停居屋後第一批新居屋,在日前終於清貨,當中有個插曲是最後一個單位被原本揀樓的買家拒絕付訂金而「放飛機」,要在翌日重售才能清貨。以事前超額認購60多倍計,要84日才出清單位,相比於現時私樓新盤的去貨速度,只可以用龜速來形容。

當然,居屋各方面都與私樓不同,特別是客源,以現時的樓價水平,私樓新盤不少客源是收租投資客,又或者獲得家庭資助的分支家庭客;居屋則局限為未曾置業,又符合特定收入及資產水平的上車客為主,銷情慢熱亦可以理解。

居屋究竟抵唔買?筆者會答唔抵買。但居屋究竟抵唔抵住?筆者卻會答抵住。聽落好像很矛盾,但事情是可以解釋的,出於居屋的定價及補價機制。

居屋是以市價的一個折扣率,但其實並不是真正的折扣,而是「欠住先」。他日買家要出售或出租,就要補地價,而這個補地價金額,卻是與市價浮動的。換句話說,業主只享有已支付的部份升值,政府透過房委會的手,繼續保留地價升值的部份。

比如一個賣價140萬的居屋,買入時含有60萬的地價,理論上當這個居屋升50%的話,就會由140萬變成210萬,不過同時補地價金額也會隨著市價而由60萬上升到90萬,變相政府就可以拿多30萬地價。

當然,用自住數就是另一個計法,就是在購入後一直自住落去,到層樓供完,向銀行贖樓後,就不用再交租或供樓,亦不去向政府補地價,百年之後就傳子傳孫。抱著這個想法的話,就能真真正正地完全享有居屋的折扣。

作為上車者的你,就要問一問自己,會不會需要賣樓來換樓,或者套現做生意、投資,或移民,否則就要預了在他日補地價時要進貢房委會。買居屋真的想享有優惠,都係自住吧!

 

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德強苑

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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