上車換樓:山旮旯蚊型盤諗唔諗得過?

上車理財要識分「堅錢」、「流錢」、「堅資產」和「流資產」,如果對於金錢和資產沒有足夠的認識,上了車也會跌翻落黎。舉個例子,有些人買了樓,樓價升了百零萬之後,就心思思想賣出「袋住先」。表面上樓價升值沒有增加現金,賣了樓就可以白花花見到現金,本應是沒有蝕的。

不過事實上,現金是不斷地貶值的,假定每年通脹率是3%,100萬一年後的購買力剩下97萬,十年之後只剩下76萬的購買力。如果不信,想一想十年前一餐飯廿幾蚊,今日隨便食一餐已經接近四十,都不要說跑贏樓價了!錢又好,樓又好,股票又好,都只是資產的不同表現模式,甚至同是股票,港股、A股、ETF同Reits,都有好不同的表現。

最近筆者有留意一些電台的財經烽煙節目,嘉賓明明說請你買A股ETF,觀眾係都要數一堆跑輸大市的港股出來,還要追問有甚麼港股好買。同樣道理,明明樓價數十年來不斷上升,卻又要問幾時賣出自住樓?當然,股有分別,樓都有分別,例如大屋苑、單幢樓、豪宅、居屋、村屋之類,有問買那一種最好?最近有個洪水橋再入的丹桂村樓盤出售,更備有超細蚊型單位可供選擇,相信一些上車者都想問究竟是否值得考慮?

筆者第一層買的樓就是在當年的山旮旯(音:卡拉)、無港鐵、商場好遠、出入靠村巴的大西北某屋苑,當時之所以去買並不是有甚麼好,只是因為以當年的能力可以買到條件最好的樓就是這裏。所以要答這個問題,是先反問:你是否只夠錢買那裏呢?有沒有剩餘的能力買更加好的資產呢?如果原本預備買樓的錢,未能買合心意的樓宇,是否可以考慮購買更優質的資產呢?還是仍然想著擺在銀行,接受存款保險的保護,以及通脹的不斷蠶食呢?

真的要筆者答這個問題,會建議其在樓市高位挾硬買樓,不如考慮以ETF形式將錢儲起來,現時恆指成份股的市盈率只有13倍,國指成份股更只有10倍,大型內銀的派息更高達4-5厘,都有助於加快儲錢買樓速度的工具。

或者讀者會問:咁係咪睇淡樓市先?作為一名資產配置者,最關心的並不是一定要買某一種資產,而是考慮資產的回報之餘,再加上風險的平衡,所以筆者不會建議賣自住樓,但可以考慮將資產分散在估值較低的資產,比如盈富基金和H股ETF之上,不是說A股ETF不好,而是對於初入市者來說,未必能承受其波幅呢!

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

山旮旯蚊型盤諗唔諗得過

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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