樓市分析:港樓進入陰跌週期

香港6月份本港零售數據按年跌0.4%、連跌第四個月,珠寶名錶等奢侈品跌一成、衣服鞋類跌4.6%,見到旺區地舖空置率漸高,業主減租情況已成主導,若果零售業利潤繼續下行,相關行業如廣告、運輸將會有所影響。

香港現在面對高工資高租金是成本一大負面因素,從前有自由行,幾高成本都可以負擔,現在因為香港旅遊業負面形象,打擊了自由行,同時周邊國家貨幣貶值30%,搶奪了大部份內地客,再加上最近流行網店,相信未來香港零售業可能要經歷一個長時間衰退,將會有更多零售業僱員失業。如果香港整體失業率在今年年尾見上升,大家要留意香港經濟衰退週期來臨先兆。最近內地經濟似有倒退跡象,亦有機會禍及香港情況。

香港銀行對大陸貸款比例相當高,是由於早年本地借貸生意下降而要放寬開拓內地市場,但自A股暴跌後,內地富豪、企業身家大縮水,內地公司出現不良資產數字正不斷上升,資金成本抽升需要補充資本,即使美國今年不加息,在這個前提下香港有機會較美國更早加息。

本人去年底已公開勸喻投資者、初次置業者現非合適時候購置物業,因為現時租金回報率極低,只有平均2-3%,更甚者是豪宅得只有1%回報。如果今暑假租務高峰期過後,加上新盤陸續入伙,租金有機會再下跌,到時租金回報有機會再下降百分之十,置業人士宜等待租金回報率達5%時才去入市。

我們亦不應純粹因為2%便宜利息釐定置業成本去購入,看成是樓價便宜,跌不了下舊觀念,這其實這是一個假象,樓房是一個負債而不是資產,除非你是一次性購入,否則維修費、管理費等都是開支成本,如果將畢身積蓄放入一個三十年期的債務上,必須要小心看待你的財務狀況是否穩健?

低利息是暫時的,長遠有機會上漲甚至達到10%。樓價於今年底內見頂機會頗高,好讓發展商、地產代理趕尾班車速銷手頭上貨源,看看李超人已經不買地了,內地樓房退走資金了,你可想知道他在想甚麼?發生甚麼事?麵粉價格高於麵包……。樓價未必即時急跌,而是會陰跌下去,或者如股市般俗稱派貨到散戶(其實派貨行動已在兩三年前開始了,有酒店、車位、商舖等),因為今一次是人造牛,錢是由各國中央銀行派出來,而不是實質經濟引發資產價格上升,所以樓價跌勢不在於加息幅度有幾多,而是租值回報下跌時的速度有幾多。

還有最後一個打擊香港樓價的事實,高鐵通車將會加快兩地交通時間,試問香港比內地高幾倍甚至高幾十倍的價格是否值得投資?不要忘記未來10-20年後香港老人、退休年齡層是一個高峰期,會否到時將香港物業套現轉買內地樓房居住?2047時香港地價如何政策?到時香港過剩的供應會否又一個下跌大浪?

港樓進入陰跌週期

God bless you !!! Michael Ip “To dream the impossible dream… to fight the unbeatable foe… to bear with unbearable sorrow… to run where the brave dare not go… And the world will be better for this… that one man scorned and covered with scars… still strove with his last ounce of courage…

 

米迦勒的天空

商業電台百萬人氣博客、Metro28財經台節目主持、 香港專業教育學院(IVE)講師、香港優質家長學會榮譽會長、沙田官立中學家教會榮譽顧問、香港福音武術事工策略發展顧問、僱員再培訓局(SGSIA)合資格導師、中國理財規劃師、英國萊斯特大學工商管理(財務)碩士。

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