理財知識:對沖樓市升勢 買地產股還是買房託基金?

上期提及,用指數基金(ETF)作為儲首期的工具,五年半後都有30-40%的升幅,可以加快儲蓄的速度。一些人也提到,既然樓市升而未買到樓,那麼買甚麼來對樓市升勢?

相信大家一樣就會想起地產股,發展商賣樓賺得那麼多,那麼買地產股一定最著數。筆者就用上一期相同的方法,去計算儲三種地產股的投資回報:

4 九龍倉集團:收租股
16 新鴻基地產:物業發展及收租股
83 信和置業:物業發展

收到股息也按照月底收市價買股票,五年半時間總共供了66期共33萬,若以昨日收市價計算,
以下是計算的結果:

股票 66期共投入 共得股數 前收市價 市值 增值
4 $330,000 7,136 $52.90 $377,489 14.4%
16 $330,000 3,259 $122.70 $399,837 21.2%
83 $330,000 38,893 $12.30 $478,388 45.0%

若果以近期最高價計算,則有以下結果:

股票 66期共投入 共得股數 前收市價 市值 增值
4 $330,000 7,136 $63.90 $455,984 38.2%
16 $330,000 3,259 $137.60 $448,391 35.9%
83 $330,000 38,893 $14.20 $552,285 67.4%

比較上星期儲ETF,地產股的表現和大市差不多,而事實上近年即使樓價大升,地產股也無法返回2007年時的高位。

那麼,投資房產信託基金(Reits),會不會有不同的結果呢?大家可能對於Reits沒有多大認識,但領匯總會知道是甚麼吧!簡而言之,房託基金就是以一籃子物業的租金收益報價,而當中的剩收益也會大部份以股息的方式派給股東,那就和買樓收租很類似。以下是成績表:

405 越秀房託:廣州市商業物業為主
808 泓富產業信託:香港商廈為主
823 領匯房產基金:房委會商場為主

以昨日收市價計:

股票 66期共投入 共得股數 前收市價 市值 增值
405 $330,000 106,975 $4.23 $452,504 37.1%
808 $330,000 200,970 $2.81 $564,724 71.1%
823 $330,000 12,223 $45.20 $552,470 67.4%

以近期高價計:

股票 66期共投入 共得股數 前收市價 市值 增值
405 $330,000 106,975 $4.57 $488,875 48.1%
808 $330,000 200,970 $3.05 $612,957 85.7%
823 $330,000 12,223 $53.65 $655,753 98.7%

大家會看到,以Reits來儲蓄,居然又會比用ETF和地產股為高,秘密在那裏呢?

西格爾(Jeremy Siegel),在《投資者的未來》就透露了此中原因:價值股即使股價表現並不突出,如果能提供高派息,則在「股利再投資」的過程中,股數的增加是可以抵消股價落後的不利因素。

而由於Reits大部份的盈利都用作派息,股東收到股息後可以買更多的股票,能夠累積更多的股票。反而地產股因為要保留盈利作發展和購買收租物業,只是將一部份的盈利派出,累積到的股票就自然較少。

至於儲ETF,最主要是因應選股夠分散,可以抵消不同行業的業務風險,缺點是股息往往比較少。
結論是若果大家想儲首期,可以考慮以高息的Reits或者風險分散的ETF,選擇個股反而未必一定跑贏。

 

網誌:http://blog.tokuhon.org
電郵:tokuhon@gmail.com

Reits Structure

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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