理財信箱:為買樓達崩潰邊緣的31歲​獨子

諗SIR,

謝謝你親自回覆。老實說,我最近常常徹夜難眠,老是想著置業的事,當看畢你的著作後更是接近崩潰邊緣。因為發現自己過去錯得很,浪費了很多時間……我沒有誇張,因為本人一直也對自己將來的生活十分焦急,因為無產,每天也不能快樂的過。以下是我的背景及經歷:

年歲:31
學歷:大學
現時月入:HKD41500,冇其他被動收入
物業:無,現以HKD8200租住一單位
現金:HKD1.2M

我在06-07年踏入社會工作,頭一年是實習生,所以月入$7000,辛苦儲了一年就有了$50000,剛好股市熾熱,心想在股市一注獨贏大買股票牛熊,結果輸了九成。後來不斷儲錢為過去”贖罪”,到了2010年以九成mortgage買了158萬單位自住,因為有女友所以也加了她的名。好景不常,因為大家分開了,所以在2012年將單位賣掉,然後將賺到的差價平分。此後便是本人人生的分水嶺。這些年不斷努力工作進修,也不斷在股市中磨練。一直想在”對”的時候買樓,又因與家人生活習慣不同而有需要自己在外面租地方。可惜,”對”的時候好像不會來,樓價升得十分骸人。無論我多努力,人工漲了也幫不了。

我可以說跟諗SIR真是相逢恨晚,如果早一點看到你的BLOG及著作,我現在可能有兩宅在手而不是無産。我已經輸了一大截,人生並無RESETBUTTON(雖然我想有…)。現在樓價繼續癲,年紀也老了,我只想諗SIR可以指點迷津,我最應該點做?

1. 等?
2. 買300-400樓?
3. 用手上的現金投資其他資產?

冇殼的可憐蟲上

為買樓達崩潰邊緣的31歲​獨子

答案

確實相信讀者的心情是非常的差,一篇文入面發現「崩潰」,「每天也不能快樂的過」,「贖罪」,「可憐蟲」。唔講以為聽緊失戀情歌。讀者現在應該做的事,係抽離一下望望人生點去規劃,而唔係死埋一邊諗點去買樓。正所謂買樓難,但其實人生難既事相比買樓有更多。

點解要買樓?留意買樓同做生意比,回報很差。同收息堂提及之債基及保險回報都差。買樓的原因,係因為自己冇能力靠生意賺大錢,逆流而上不果之下只好趁勢。洞悉歷史循環,在盛世末年土地必集中在富豪手上,而政府最有利的武器除了軍隊之外,就是印鈔(票)權。觀乎民國末年,或遠至西漢崩解之前,當權者往往靠稀釋貨幣內含量去吊命,捱得半個世紀最後先由軍閥reset成個國家之構成,將財富再重新分配。當然在此之前是個無政府既漫長年代,德政來臨之前人民被折磨不堪。

那我們在歷史上的那一點?應就是稀釋貨幣的框架內,而買樓借錢就是先將錢借番黎,日後只需找到被稀釋後的金錢去還就是了。另一點是買樓槓桿成數高,這是股票辦不到的。當然你話用CFD行PLUS500買股槓到20倍,那能否成功很考你的造詣。記住買樓是穩贏,但慢。股票是輸多,但贏既時間增長好快。再細心想想,讀者應明白點解:「樓價升得十分骸人。無論我多努力,人工漲了也幫不了。」

另外按女人既天性喜愛安定,所以大都想男友結婚之前起碼撈到一間樓在手。當然男人玩得股票一段時間,應該感到成世靠炒股發達真不是辦法。補充一點,不應用樓房的數目的衡量自己的成就,趁後生創立一盤賺錢既生意,每月產出的正現金流比買樓收租可以多很多。另外做生意有個人得著及對社會作貢獻,比你只每日manage那幾個租客好不少。

至於讀者嘮叨不停,其實主要問的就是應否買樓這一題。計及月入$41500,借貸力為41500/10000*2.59*50%=5.37mil。加埋手上現金1.2mil,購買力為6.57mil。建議在旺市用購買力50-60%去買樓,即目標定為3.9mil之樓宇。由於冇樓係手,再「等」即又跌入睇單邊投資既陷阱。此價碼在市場上還有選擇。可以高槓桿買入後再偷偷租出,當搵個租客同自己儲錢。惟讀者問的只為很起始的一點,往後要花功夫明白:

1.買邊個屋苑好。已證明差既屋苑升幅可以少20%(兩年區間)
2.增長睇樓技巧,慎防買入漏水樓
3.買樓應只用60萬作首期,淨低既錢點去收息幫補供樓?
4.當年傻仔「一注獨贏大買股票牛熊」,是否往後就永不用股票這工具作投資?
5.除股票,牛熊證之外,有什麼值得投資的資產?

寄語讀者努力向前邁進。他的情況已算不俗。冇殼的人其實一點都不可憐,筆者認識的不少更是crazy呢!

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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