理財信箱:怎正確量度自身退休進度?

本人(37歲)和太太(35歲)月入共91.5k(53k+38.5k),另每年約180kbonus,主要用作交稅及旅行。現有資產如下:

物業A-奧運站2房於2008年頭聯名買入,原本自住,後來2010年中轉按(沒套現)借30年,1MH+0.7%,月供~11k,O/S~3m,市值~7.5m;另收租19k,預計下年中加租至21-22k。
物業B-西區單棟細2房,2009年中連租約聯名買入,用按保8成半借25年,3MH+0.7%,月供~6.5k,O/S~1.3m,市值~4.5m;另收租~11k,預計下年頭加租至~13k。
物業C-自住港島東大型屋苑3房,2010年尾聯名買入,用Staffmortgage10成按25年,0.8%。月供~24k,O/S~5.3m,市值~9m。

大藍籌股票市值約700k,年收約40k股息。

人仔定期CNY240k,今年尾到期,年息3.4%,現金500k,活期年息1%。

現有一小朋友,第二個年中將會出世,並打算2-3年後生第三個。扣除開支(不計月供6.5k股票)每月儲蓄約20k。有以下目標希望諗Sir可以指點一下有冇機會達成:

短期(2-3年):買一間同屋苑大三房自住(物業D,實用約900尺,現時樓價約13m)。Staffmortgage最多可借9.15m@P-4.5%22年。可能要賣物業B、C作首期。

中期(5年):如果賣了物業B、C,希望可以買回一個約5m的單位收租。或不計自住樓,有2至3間樓收租。

長期(10年):老婆退休。

由於手上可投資資金不多,現正考慮:

方案1
加按物業套現~1.2m,加按物業B,套現~1.3m,2m投入直債方案,目標2-3年到期的債券,期望收取~10%年回報0.5m投入5年115%保險方案,期望年回報~15%

方案2
賣物業B套現~3m,2m投入直債方案,目標2-3年到期的債券,期望收取~10%年回報,1m投入5年115%保險方案,期望年回報~15%

方案1所得的投資資金成本為2.15%,但可以保留物業B繼續收租。方案2則要放賣物業B,但5年後能增值約6成(由3m變~4.75m),似乎在政府打壓樓市下方案2較好?希望能在3-5年賺取更多資金,長遠作下一輪換自住樓或再投資物業收租。請問在現時環境,怎樣做較為合適並較大機會去達成在下的短中長期目標?

謝謝。

迷惘的喜洋洋上

怎正確量度自身退休進度

答案

讀者自己都有感手上資金不多、這正是其面對的潛在風險。當然讀者三間樓總市值為7.5+4.5+9=21mil,而結欠為3+1.3+5.3=9.6mil,即結久只為市值之9.6/21=45.7%。即現樓價下跌一半讀者仍未會被淹沒。在此情況下持有只約100萬現金未算危險。但由於現時樓市再大升機會不高、物業投資者可選擇幫自己換貨適量退市。當然未有樓係手既人仍鼓勵置業,因樓價雖不會再大升、可是要跌亦難、如有居住需要靠租樓去做唔知要捱到幾時。

讀者感迷惘既原因,估計是投資只求賺錢看、忽略訂下理財目標的重要性。坊間有不少經紀用個「pad」同你計計計、拍入通賬再加80歲命務求同你計出天文數字般的退休銀碼、旨在叫你快d開始同佢儲錢。其實要退休最基本係搵人替代老細同你出糧、再進而命呢個老細每年曉跟進賬加人工比你。做好呢兩步,先再諗有冇能力賺到大錢去過隨心所欲的消費心態。

讀者搵左租客做佢老細,兩個租客共貢獻(19k-11k)+(11k-6.5k)=12.5k,等於自己份糧的(12.5/53.5)=23%。再作努力有兩個方向行、一係大幅加租、二係脫離買樓收租而從債基或直債去獲取更高的現金流。大幅加租唔係走去夾個租客、而係用間「套房出租」取代「就咁買個單位投資」。而家係香港將個單位根原則咁租出去、租務回報普遍低於4%。加上讀者有一單位於西環亦是細單位兩房、該區潛力在地鐵通車後已見頂。論交通網絡、西環唔再可以收地再拓闊馬路。講人口、西環住客的普遍年齡較高,區內業權亦難以統一,加上政府稅策拖慢重建過程,亦未見有大型商場扯人流過黎。

套房現時因需求太高、好間的單位又有lift的都3.5-4.0mil賣價、而投入30%首期再裝修間房後、要預有120萬的投資預算、而收租為每月約$20000。即扣除供按揭後產出的正現金流為約10000元(已再減差、管),投資回報為10000*12/1.2mil=10%。咁樣做比讀者困住(4.5-1.3)mil=3.2mil資金係西環樓而只收$4500正現金流一個月來得好。西環樓現時的正現金流產出效率為4500*12/3.2mil=1.68%,好低。

我們要做就是要不斷提高現金流產出效率、用最少的資金產出最大的現金流。那儲埋現金流只消等於每月人工自即可決定返工與否。另外讀者的股票係用700k收年40000股息、即5.7%。回報避強可以但一計及股票的高波幅。即可定奪股票為一錯誤的收息物、只應用作賺價品。

最後是予讀者一個短期建議,就係賣走西環樓套3.2mil再將1.2mil作套房收租。另2.0mil可投入債基年收息12-15%,即每月可收$20000-25000月息,讀者的正現金流總數即提升為$(19-11)k+$20000+10000=$38000。讀者向退休之事先邁進一大部(38/53.5)=71%。其餘改進方案可面談再議。

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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