理財信箱:賣樓定加按搬入三房?

諗sir,你好!本人30歳,新婚,二人月入各3.5萬。三年前聯名購入當時330萬,現值大概500萬,2房不足500呎單位,按9成,分期30年。手上股票加現金80萬,每月除供樓12K外,可儲23K。身為80後能上車已覺幸運。

預計未來1-2年居住空間需求大,介時需另覓大概600呎單位自住。為達目標,求教下一步買/換樓計劃。現在應該趁單位有價有市賣出套現,還是拆名加按現樓套現作投資用途?還是彈藥未足,一動不如一靜,主力投資賺外快+努力儲蓄,靜待時機?若諗sir贊成套現,應否用於購買另一單位?若買,又應該買何等價位的單位呢?感激賜教!

賣樓定加按搬入三房

答案

解決讀者問應賣樓定加按既疑問, 應用借貸力算乘。切勿因主觀睇好一投資物而過份「下注」。當然唔少人從未搞清就投入注碼,尤其是買樓。或因股市連月上升而忘記借錢炒股需要幾時補margin。筆者作答方法是用數字將真相呈現出來、雖數字不代表一切,但總比憑藉他人口中的經驗作估計好。至於從經紀或賣方所得知的資訊,由於有利益關係,角度難免有偏頗。

讀者家庭借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 9.06mil,已借270萬(估計),在假設讀者無其他重大欠債之下,借貸力只用了(2.7/9.06) = 30%。係借貸力未見用盡之下,讀者唔需要將現居轉正出租用途去獲得租約令借貸力提升、應著手將現居資金盡套去然後為第二宅及轉三房打算。那怎安排是最慳稅同聰明?及可套有最多資金在手呢?

讀者就咁去將現居加按,500萬的樓房按規可套六成、即只能套500*60% – 270 = 30萬在手,攪咁大輪只獲30萬不值得做。若細心依照「一拆二」的安排,除讀者轉名樓房可轉單名、而假設是先生拆出而自己可借到八成上會之外,原居套有現金可增至100-150萬,放果極為不同、而雙倍印花稅都能規避,在拆名的稅項亦省回$22500。不少已購一房在手的夫婦務需留意,另外在30餘歲多150萬在手、日後的日子可過得十分不同。

150萬在手,最唔使諗既就係買條李生既直債,6%年息收到90000一年,基本上唔諗就7500蚊每月到手。李生只要唔走佬息係會派本亦會還的,但直債在未到到期日下所附有之風險,加上買一手既債券是否如所示要50000美金,需要將買賣收息流程細緻公開才令人更有預算。不少人到各機構詢問都不得其解,係因為低傭金既投資方法不會同客說明,根構現時香港一般取得理財意見都不需付費既情況之下,客人都需在購入投資產品時為之前所獲的服務買單。

那若客人不購買又如何?好既會叫番個客做定期,銷售人員等下一次機會。差既情況會比兩個number等客人買入先輸下佢d錢,令佢否定之前所用緊既投資方法。

當然讀者後生,將手50萬投入債基收息每月可得$15000至17500。係香港呢筆錢已夠佢係不少地方租到三房,而原本自住樓應可租出15000餘元,扣除要供近14000的按揭,舊居可算是自給自足,而讀者在不付額外資金的情況下換左三房改變環境。

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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