理財信箱:火海上的庸才點翻身?

唸sir你好,庸才本人
職業 – 政府工作
年齡 – 33
每月人工 – 22000 ( 平均每年加薪5-9% (穩定))
每月個人必要開支 – (6,000)
每月爸媽供養 – (5,000)
流動資產 – 650,000
負債 – 300,000 Tax Loan@1.9%,3年期, 每月還$8400。
負債 – 1900/月保險(自己)
負債 – 850/月保險(母親)
負債 – 1300/月保險基金2017/12到期,$128,000 現在取回無賺蝕
負債 – 每月供樓12500 (加息會遞增)

置業後今年5月買一單位3.75M,當時平均月薪$32K。購買後因工作前景轉工減薪至$22K。現同父母住及情況如下:
1) 銀行按揭$3375000萬9成按,30年,H+0.2/P-3.1%,月供$12500。借貸力:31000/10000*50%*2.59=4mil 在旺市只用一半借貸力,現已用盡。
2) 單位由朋友月租$11000

問題:
1) 買樓後才看到唸sir 樓換樓及收息論。心知情況如火海上行獨木橋,知道錯買第一層樓已盡用購買力。還可部署將來第二層嗎?
2) 幾年後樓市下行,是否要預備銀行call loan?
3) 現金加上借貸現金$950K, 可增加每月現金流嗎?
4) 以前有買股票微利15%回報,不過波覆太大,從書中及網站提到債券或債基可達10厘或更高息方案,適合嗎?
5) 雖知現況艱難,有更好方法行走嗎?
祝業務蒸蒸日上!火海上的庸才上

火海上的庸才點翻身

 

答案

庸才年前由32K月入轉至22K月入的政府工,人工減近半,乜政府工的吸引力真係咁大?庸才的財務情況真係好平庸,支出項目多而收入只得一項,加上未有終生伴侶助力,庸才要搞起自己情況,難度頗大。如筆者有能係短時間將一個月入$22000既人變有三宅係手,相信每日黎供奉諗sir既香火旺過黃大仙,諗sir隨時被煙嗆死。

由於人工增長太慢,想行下步必先增加自己核實收入來源。但如想將現樓補價令其合規出租致租約浮面,要補價(3.375mil – 3.6mil*50%) = 1.575mil。對讀者現情況真係幾惡攪。筆者現時想到的方法係讀者可撥出一筆錢超穩當地守、而其他錢要投入股市盡量拚博,希望用賺錢成功去補償自己人工少而又冇partner相助之缺失。另外樓市下行令讀者的樓房市值低於所借金額,銀行理論上係有權call loan的,不過由沙士至今被call人仕都係生意人多,平民一般銀行少攪。即是銀行call返筆loan返黎,佢又冇息收又要搵人打cold call借過出去,那倒不如等借仔月月準時還錢,每月賺息幾千好過?

以讀者人工銀行都照批月供$8400之稅貸予他,足見銀行水浸。現時香港人做按揭的成數低,但私貸的增長速度有加無減。下一波金融海嘯,正要test呢批私貸客之防守能力。只要100個人入面有兩個唔還錢,私貸生意即時獲損,到時呢筆數用咩黎填? 真係要有十個半澤直樹去追數先攪得掂。

讀者將手上960k折370k出黎,五年後生多另370k,到時希望佢找到人擔保或有另一半幫手,助他九成上會完成一生二宅。那370k在5年double條數係咁計的:

投入資金: $370,000
所購保險面額: $3,000,000
到期所得 $3,000,000*(1+4.38%)^5 = $3,690,000
所付利息: $2,630,000 * 2% * 5 = $263,000
5年後所賺金額: $3,690,000-3,000,000-263,000 = 427,000
即保險計劃助讀者5年後獲115%回報。詳情讀者10月上收息堂自然會知。

至於淨低960k-370k = 590k可先將500k放債基收息,先為自己休整收息、而最後9萬元,建議讀者好修習買股投巧,正所謂有錢人同窮人都應投機,讀者冇私貸在手實只淨50餘萬cash,在33歲而言因遲買樓享受不了之前資產升值潮,個人理財進度已大落後,現希望股票投資幫他追回。細價股爆升前有一定軌跡,要學好點睇呢d莊家股,5隻中1隻已非常「和味」! 中價股用至道些少既方法睇年報,有心機便可陪同呢類潛力股一齊成長。對於人工不俗而幾樓在手既人,買股可能係無必要。惟資產較少之讀者仍要在賺價圈追趕,快手將賺到既錢輸出作收息,產出多幾份收入,人生才可有改變及成就財務自由。

當股票技術增長後,更可加大股票投資取代債基。債基雖收12-15%年息,但對讀者用保本之保險加上進擊股票混合去博殺好一點。債基適合大部份想穩定去產出多份收入既人,但不合火海上的庸才!

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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