按揭攻略:樓市宅男

3-6-2015

早前偶爾重溫某齣粵語長片,飾演包租公的高佬泉向租客追租,租客張瑛無租交,向包租公說「欠你三個月租啫,使唔使咁緊張?」粵語長片一句對白,折射了世道人心的變化。

包租公的角色演變

在粵語片時代,一般收租公的角色是十足的丑角,而當時環境,租客「欠租三個月」仍認為應被寬待。時光飛逝,收租公成了人人稱羡的角色:至於欠租,租客膽敢欠租一個月,業主大概已立即展開追租程序。

今日今日,香港人似乎有一個常見的理財目標:先儲錢置業,待樓價上升,便套現再買第二、第三套物業,以出租應付按揭供款。此種一開二、二開三、買樓收租的發達途徑便是不少港人心中的發達途徑。

港人以當收租佬為理財、甚至人生目標,原因自然是多年歷史告訴港人,「有樓」與「無樓」對財務的影響差天共地。自己買樓滿足基本的住屋需求後,「置業投資」便是簡單有效累積財富的途徑。但宏觀而言,此種傾向不見得健康。

早前曹仁超接受訪問時表示:「人人尋租,統統做收租佬。從經濟學來說,收租是對整個經濟最沒有幫助的行業。」是相當公允的批評。人人想當收租佬的集體傾向大有問題:社會層面上,資金集中樓市,不利於其他業務的發展;例如,積聚一筆資金後,會用於創業的人將遠較其他社會為少,長遠而言不利香港整體發展。

樓市宅男的道德判斷

我們也不妨以倫理角度審視收租行為;筆者認識一小撮人,財務上有能力購買兩個或以上的單位,但除了自住單位外,他們卻出於一種「道德自覺」而拒絕置業投資,部分甚至連置業也不為,索性長期租樓;他們與樓市、樓價欠缺互動;有如「宅男」與社會欠缺互動一般。

樓市宅男的道德判斷基於一個事實:小型住宅樓價對用家來說難以負擔,但對資金持有者來說卻是回報合理的投資產品。此事實表明,置業本身是資金密集的活動,沒有第一桶金的人,根本難以參與。而買樓收租不同於股票或債券投資,本質上是零和遊戲(Zero Sum Game)—業主所得即租客所失。而樓價、租金高企,小單位用家難以置業,情況發展下去,是貧富懸殊加劇。對此現象的道德判斷是:現時的樓市,本質上是一種不義結構。因此,此群「樓市宅男」的道德決定是「勿以惡少而為之」,寧可不入市。

貧富懸殊的受害者

當然,以上信念可說曲高和寡;持類似立場的人恐怕少之又少,在本地應該是瀕危物種,對大市不會有任何影響。但他們的想法其實值得思考:小單位樓價脫離了用家購買力的情況已持續數年,再發展下去,難道對社會整體毫無影響?樓市宅男們看到貧富差距,所產生的負面作用,其實不只影響窮人,對富者處境亦不是怎樣正面。以下的一個寓言或可說明箇中:

有一個百萬富翁和一個窮人比鄰而居。一天神仙下凡,先賜富人一個願望。願望是有條件的:神仙對富人說:無論你祈求什麼,你的鄰人都會得到你祈求的一半。富人希望更富有,就對神仙說:我想我的家財有兩千萬;願望達成,富人身家增至兩千萬元,但窮人也有了一千萬元。神仙又對 現時有了一千萬元的「窮人」說,你也有一個願望,但無論你祈求什麼,你的鄰人都會得到你祈求的多一倍。「窮人」想了又想,無論他許的願是什麼,富人所得都會多他一倍;

最後他說:請你把我的財產變成零!

貧富懸殊未必是最壞的情況,但貧富懸殊至一個地步,令窮人普遍仇富、寧可自損來損害富人利益時,那才是最可怕的情況。

七十二家房客

王建成 宏亞按揭證券 營運總裁及董事

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