置業信箱:買股定買樓?

我想請教你,現年40歲,我們租樓租金15,000,現有一層樓也是租給他人15,000,實際月供8,500,三年前買的。現己升值了,大約五百萬左右。

手上現金有200萬,股票30萬,但入息不多。租出那層樓是先生名。我自己沒有樓,但現在想買多一層自住,但應該做不了MORTGAGE,我先生月入2.5k,我月入1.3K,有一個女。現在情況是我照租樓等樓價回落才入貨。還是賣出現在那間。再買一層自住。不用租樓。

每個月其實還有一萬多月額外收入,但銀行是看不到這個收入來源。所以變相我們再買多一層樓也有困難。請問我們如何佈處。還有。我們可以買一層細價樓再租比人。自己也租樓住。這樣可行嗎?

大埔林村河

答案

答:買賣樓宇,均會涉及大量交易費用:佣金、律師費、印花稅等等,所以繼續持有無需理由,又買又賣就需要有充份理由,去解釋點解要花數以萬計的金錢。理由可以是提高回報,或者減低風險,改善生活水平等等。如果所得的利益少過所花的駛費,是不值得去做的。

讀者現時持有一間收租物業,同時又租人樓住,問題好像很複雜,其實是可以分開「風險」和「可操作性」兩大問題。

租人樓住,主要風險是加租和迫遷;租樓比人住,主要風險是遇上租霸,現時兩個風險,讀者都正在面對,但細心一諗,又不是這樣。現時業主正租比人住,相信都不是租霸,只要之後租金加幅有商有量,繼續租給這個租客,就可以減低這方面的風險。至於租金上升的風險,亦已經在放租那裏轉嫁了給租客,換言之維持現將的風險在可接受的水平。

當然,要進一步減低風險,可以賣了出租樓買一層樓自住,或乾脆將放租樓用作自住,不過買多一層又會增加風險,例如買完之後樓價下跌的風險,為了降低風險,反而增加了風險?讀者要衡量的是否值去冒險加倉,由持有一層樓變成兩層樓。

當然,更大的問題是,以讀者的收入水平,以及政府收緊按揭之後,即使將一萬元的收入「見光」,根本就難以買多一間,結果又係返翻去,只能夠持有一間物業,問題就簡化為:維持現狀,還是將持有的收租物業變成自住物業。

既然讀者持有30萬股票,相信對於投資股市都有一定的認識,以近日的升市要追求回報,不一定在樓市,也可以在股票市場。當然,無論樓市或者股市,要賺錢都要因緣際會,既然到樓市之路已斷,或者要再作考慮了。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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