按揭ABC:按揭貸款人的權益

4-4-2015

按揭是以物業抵押,向銀行、財務公司取得的按揭,貸款未完全清償前,貸款機構會持有物業樓契作為抵押。當物業只作為一個貸款的抵押品時,便是最常見的一按。

一按貸款者作為債權人,享有一定的權益,包括借款人斷供時可收回抵押品,拍賣後,一按銀行有第一順位取回欠款及利息。此外,一般銀行的 按揭契約內,都會有消極保證(Negative Pledge Covenant)的條件,指借款人向貸款人保證,在其償清貸款前,不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。在未得銀行同意的情況下,如借款人將一按物業再進行抵押,已是違約,銀行如發現,可以行使合約權利,要求借款人提早償還按揭欠款。

換言之,業主要借二按,必先取得一按銀行的同意。較常見銀行同意的二按,以新盤發展商二按為主。當然,即使是銀行同意,在借取一按時同時借取二按,一、二按整體供款仍然要符合金管局有關壓力測試的要求。

至於未得一按銀行同意的二按,甚至是三、四按。一般都是債主將業主借款的資料,在土地註冊處登記。將債務登記在土地註冊處,對債權人的「好處」是令物業的潛在買家留意到,業主可能涉及財務糾紛,令業主較難在市場放售。

按揭貸款人的權益

王永偉

按計劃執行董事

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