上車換樓:「送首期都供不起」的真義

金管局收緊按揭成數,基本上任何銀碼的物業,都要有四成以上首期才可以買樓;即使未買過樓又符合資格申請二按,也要有兩成首期才可以買樓,很多人就說,我明明過到壓力測試,有能力供樓,只不過不夠首期呢!

報載一對80後小夫妻的上車血淚史,細節不表,簡單講就是兩個人用6年時間儲了70萬,然後用二按買樓,月供11,000元。而另外一個故事,兩夫妻7年儲70萬,看中一個350萬的單位,卻因為手慢一個月後升到420萬,據稱後來更升到460萬,惟有轉買為租。

筆者都有些機會接觸這類置業問題,多到可以出書,雖然每個個案各有不同,但很多情況都是共通的。對於大部份首次置業的上車者來說,置業問題往往又是一個理財問題。

在探討有多少首期,收入可以供多大的樓之前,更為重要的是上車者可以從收入當中,「唧」出多少來儲備。現時供樓往往要超過一萬,如果一個月都無法剩到一萬元以上,基本上是不具備置業能力的。

這裏所謂的置業能力,未必一定與收入有關,返番去一些極端的個案,報載有人月入十萬,卻只給太太三千家用,其餘都吃喝玩樂打高球花去了,那麼這個百萬年薪的打工皇帝,就算過到壓力測試,又有足夠首期,一樣是供不起樓的,關鍵在於「可支配收入」(disposable income)嚴重不足。

上述兩個個案,大家都是儲70萬,成功上車的個案用6年時間,另外一個用了7年時間,分別在那裡?就是一位每月儲了9,722元,另一個只有8,333元。不要少看這1,389元的分別,以現時樓價上車,供款很少低於10,000元,如果每個月只能夠儲起八千多元,就算送首期,一樣供不起!

事情又返回:究竟怎樣可以提高disposable income?除了節衣縮食涯麵包之外,有沒有認真想過增加收入的方法?筆者就有一位朋友的朋友,為了買樓,試過到便利店當夜更,除了因為是工餘兼職之外,更由於半夜人流量沒有日間那麼大。當然,很多有為青年會認為,這樣做就是不夠型,典型樓奴,那麼就請不要發置業夢了!

當然,也會有些人在儲蓄率不足之下上車,甚至可以守住物業一段時間,下回分解吧!

荃灣中心

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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