深夜時刻:從樓市供求判斷香港樓市未來走勢

今次,說到香港樓巿,又有朋友半年前問我對樓市的睇法

朋友說:「美國日日乜鬼量化寬鬆,樓市點會跌呀,息又低,香港地地少人多,除非突然有大事發生啦,否則樓市睇黎10年都唔跌,你話係唔係?」

我答:「其實樓市急升至泡沫和量化寬鬆沒什麼關連,只是時間上的巧合,當兩件事同時間發生,人就會將之誤以為是因,舉個簡單例子,有人用一支自己帶黎的藍色原子筆去填六合彩,最後中了三獎,這支筆就成了幸運之筆,但是否這支筆導致佢中六合彩? 這個例子,人人也分得出和支筆無關。但對一些要用大量數據推論的事,基於人本身的惰性心理,加上城市人工作繁忙,時間成本較高,會趨於接受方便的標題式資訊,而不趨於用時間去推論尋找正確的答案。

真正影響樓市升跌的因素,其實就是最基本的供求關係,今次樓市泡沫主因是之前的房策失誤,供求失衡所致。而我發現買家決定置業與否,影響需求的考慮因素並不是外圍氣氛、更不會受經濟事件影響,而是買家的荷包有多少錢。」

 

樓市需求

要判斷樓市需求,是一件很複雜的事,所以我會化繁為簡,以一手住宅需求量作為樓市需求的數據基礎,我從數據上發現,香港樓市需求的多少,和量化寬鬆、甚至經濟事件沒什麼關係,最大的影響需求因素反而是供款負擔比率,即買家有多少收入才是考慮置業與否的主因。

我發現,當供款負擔比率偏低的時候,樓市需求就會增加,就算經濟差失業率高也不會影響需求量,當供款負擔比率偏高的時候,樓市需求就會減少。以2003年作例子,當年經濟情況非常差,失業率高企,但負擔比率跌至22%,當年一手住宅需求量達26498個,很奇怪吧。

到了2005-2007年,負擔比率升至35%-40%,期間一手住宅需求量降至15000-16000個,之後按息由5.5厘減至2.5厘,樓價進一步上升,2008年第一季負擔比率升至44%-45%,一手住宅需求量急跌至11046個,之後樓價下跌,2009年2月負擔比率降至32%,2009年一手住宅需求量升至16161個,其後樓價持續上升,負擔比率也隨之上升,樓市需求卻不斷下跌,截至2013年9月,負擔比率上升至56%,預計今年一手住宅需求量將跌至11000個。

從以上數據可歸納出一個一手住宅需求表

負擔比率高於50       需求13000個以下

負擔比率介乎45-40   需求約13000-14000個

負擔比率介乎35-30   需求約15000-16000個

負擔比率介乎30-25  需求約18000-20000個

負擔比率25 以下       需求20000個以上

demand

當負擔比率高於50%時,有能力置業的人就越少,加上銀行及金管局亦做了良好的把關,規定供款不能多於收入的一半,這項規定維護了銀行體系的穩健,樓市波動也不會波及香港的重要經濟核心銀行體系

當評估了需求,就要評估供應,兩者配合計算,就能推算樓市的走勢

樓市供應

現時有關一手住宅的供應非常詳細,有助詳細評估樓市供應,以下是我估計每年將推出市場的新盤量公式

(建築中而未售出單位+貨尾單位) X 80% /3

打了八折是因為貨尾及未出售單位未必能即時售出,除以3是總供應量大約會分3年出售,從而估計推算出每年將推出市場的新盤量

再加入四季度移動平均線,從而更清楚看出趨勢變化

supply

從需求與供應判斷未來走勢

判斷未來走勢之前,我們先看看過去的數據,從而引證供求與價格的關係,從供應圖表上看到,四季度移動平均線由2005年12月的14800個一直升至2006年12月的16300,要市場吸納16300個單位,負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求,而施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差,大家再回顧上面的需求資料,還記得2008年負擔比率上升至44-45%嗎? 從需求表可以看到,44-45%的需求大約13000-14000左右,無法吸納16300個單位,樓市亦於2008年4月見頂,直至2009年2月見底,負擔比率降至32%,供求到達均衡點。 從2005年12月至2008年4月,相距時間大約2年4個月。

其後供應一直下跌,四季度移動平均線從2005年12月16300個下跌至2010年6月的12600個,在供求失衡下,再看看需求表,預測負擔比率將高於50%,供求才達均衡點,在施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下,即預測於2012年6月至2013年6月將會達到50%以上的負擔比率水平,其後,中原城市領先指數亦由2009年12月的56.78一直升至2013年3月的123.45,負擔比率上升至57-58%,從2010年6月至2013年3月,相距時間大約2年9個月。

當然,現時還未知2013年3月的樓價是否頂部,但應相差不遠,當供應的四季度移動平均線於2010年6月12600見底後,開始持續上升,直至2013年6月四季度移動平均線已升至14000個,要吸納14000個供應,負擔比率需要在40-45% 才能產生足夠的需求,現時負擔比率達56%,假設息率和收入不變,樓價仍需較現時下跌22-28%,負擔比率才能降至40-45%的水平,而供應於2011年3月開始上升至13200,基於施工至推盤出市場大約有2-3年的時間差之下,估計將於2014年3月至2015年3月負擔比率將降至40-45%。

由於已批出未施工的熟地達16000個,是有紀錄以來的第二高(最高是2013年第一季達17000個),土地供應的努力開始奏效,預期施工量將會進一步上升,估計每年一手住宅推盤量會由14000進一步上升至15000個,要市場吸納15000個單位,負擔比率需要在30-35% 才能產生足夠的需求,假設息率和收入不變,樓價需較現時下跌37-46%。

鑑於銀行現時按揭信貸已實施收入審批制度及壓力測試,樓市調整相信對銀行體系影響不大

負擔比率的健康水平

有關負擔比率的健康水平,我認為應訂在大約30-35%的水平,此負擔比率水平將有利樓市長期穩定健康發展,亦有助維持政治穏定,年輕一代缺乏上流階梯就是導致政治氣氛急劇惡化的主因之一,沒有了上流階梯就會向下流動,從而激化了各階層的階級矛盾,不利管治。汲取過去房策失誤的教訓,政府有必要根據及設立多項指標,有系統地制定長遠房屋政策,並調整房屋市場組成結構,令樓市長期穩定健康發展。

香港樓市詳細數據

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