脫苦海講樓:戰略性選擇區域(3) 隱形因素

多數人對於具體的事物容易察覺,但對於看不見的東西較易忽略,偏偏重要的因素往往是「隱形」的。

比如揀樓,好多人會過份著重硬件的設計,比如所謂「假豪宅」,即是並不建在豪宅區內的新型豪華住宅及獨立屋,一些人就是被硬件吸引,就去用高價買。不過既然用得個「假」字,即是總有打回原型的一天,最明顯的例子是荃灣區深井的浪翠園:

隱形因素

當年浪翠園的硬件超前,以實用呎價計,曾經炒到上9,000元一呎,最低時跌到2,000元,跌幅達77.8%;即使現時中原指數已比九七時高20%,而浪翠園離家鄉還有11.1%,一來一回已經跑輸大市達三成以上。

網上周不時會有人問:點解深井的樓價特別弱勢?然後就舉一大堆深井的優點,比如公路四通八達、有無敵海景、環境幽靜、自設學校之類。筆者就覺得,好多時大家只是留意「看得見」的因素,卻沒有去了解「隱形」的因素。

就以交通為例,見得到的是有屯門公路和青山公路,又鄰近青馬大橋,可是見不到的是不單沒有港鐵到達,連巴士小巴等公共交通工具,平時就班次疏落,上班時間則因沒有位置上不到車。

又比如學校,無錯深井本身有中學小學,不過就不鄰近區內其他學校,離國際學校如哈羅也有一大段路程。

又比如購物消費,的確深井有飲有食有超市食肆,不過規模細小,而且商業價值不高,最終假日又要出區外消費。

各種條件,看得見的都有,但同時又有看不到的缺點,尤其是深井缺乏商業活動,亦沒有長遠的交通及社區規劃,那個所謂屯荃鐵路,吵了十多廿年都上不了馬,除非深井作大規模的填海發展計劃,放返十多廿萬民居,否則根本就養不起這條鐵路。

就算如浪翠園或碧堤半島般,有豪宅格式的設計,基本因素在互相比較之下,又會被其他區域比下去。

若要以一句說話評述深井,筆者會說:「樣樣都差一點,經驗值太平均」,甚麼都有一點,卻沒有一樣十分突出。這個評語亦適用於馬鞍山、馬灣、烏溪沙、大埔吐露港等新興住宅區,這些地方就會在未來欠缺後勁。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org/

 

延伸閱讀:《樓價分析的四大要素》

http://notcomment.com/wp/?p=1020

 

1. 地點

真正界定該地區是否一個好地點,主要係睇該區的商業價值,商業活動越旺盛的地區,即該區租金越高,樓價便越高。事實上,香港公共交通超級發達,無論巴士小巴或港鐵,各區出入傳統商業區的交通時間及交通費並不會相差太遠。交通在衡量樓宇價值時,只佔一個很小比例,該地點是否具有商業價值,才是最最最重要的因素。

2. 樓宇質素

呢點好易理解,新樓勝舊樓,實用好的勝唔實用的,SHK太古勝小甜甜。值得一提的,是維修後的舊樓(20年以上),是有很高的價值。個做左大修,現時呎價相差近$800。一層四百呎的樓便差50萬以上。而大修時每戶夾錢可能只係三幾萬。因此,買樓時緊記調查該屋苑的業主立案團,是否已通過或有維修計劃。

3. 週邊環境

此謂傳統分析,如海景,山景,人口密度等等。按前述的樓價組成因素,如單位處於/鄰近商業價值高的地區,再附加優質環境,則造價上萬呎,便不令人意外。然而,必須一再強調,重點先是商業價值,後環境。同樣風光明媚的新界地區,如東涌的全海景,較諸現時的海怡,並不遜色,但呎價差一倍以上。

4. 交通

此一項係最多人解讀錯誤的地方。網上討論區,經常見有網民爭吵邊個區方便,地鐵上蓋,返工快之類。最重點係,香港中上層,好多都係渣車或搭的士返工,根本唔在乎有冇港鐵或直巴。因此,我認為交通因素,只佔樓價的一個很小部份。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog

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