理財信箱:遲起步的窮中產,如何能達致財務自由?

諗 sir 你好:

我們想向諗請教. 因應我們的情况,應如何步署,才可以早日達到財務自由?又可否達到一生四或五宅??

現況:
先生-40歲,月入32K,名下有一市區單幢舊樓單位(單名),市值310萬,尚欠260萬,H+1.7%, 供30年,三年SDD, 租金12K,供款9.5K,但減去管理費,差餉及物業税,維修等雜費剛好打個和,没有正現金流
太太-36歲, 月入62K (40歲時可望有80K),名下有一新界西私人屋苑自住單位(單名),現值450萬,尚欠銀行390萬,H+1.7%,供25年,已過SDD,月供16.5K

每月財政狀況:
納稅 : 9K
MPF 供款: 4K
自住樓供款:16.5K
供養父母:10K
家庭及個人支出,保險等:24.5K
儲蓄:30K

其他資產:
現金:110萬
有一投資2015年可於第四季取回75萬

我們想向諗 sir請教以下問題:

1) 我們是否應在2015年取回75萬後,或樓價跌20%以上,才買第二間收租屋?但是,除非樓價再升,否則好難以加按去套錢。
2)在此樓價横行的局面,我們有機會多買兩三層收租樓嗎?或應該考慮買日本樓(租金回報可高達8%以上!! 但日圓滙率有長期貶值風險.)
3) 應如何步署購入第二、三、四間收租屋?理想是希望夫婦歲退休時每月有被動收入約四、五萬。
4) 在等候買樓期間,有哪些較高息而又流動靈活性強的產品可在作parking fund?

謝謝諗sir 抽空賜教!感激不盡!!

遲起步的窮中產

答案

先計讀者借貸力,咁做等於先睇下自己個袋有幾錢。夫婦收入(32000+62000)/10000*50%*2.59 = 12.1mil,現時已用借貸力為2.6+3.9/12.1 = 53%。兩間樓都借出樓價超過七成、享了二按低息用盡借貸。亦由於兩間樓結欠都在七成之上、無資金可由樓套出。借貸力運用適宜、在旺市只用一半借貸力,在升跌市都可成為贏家(詳情見<樓換樓>:樓市必勝法)。因上述因由回答讀者第一個問題: 可以慢慢等而家唔使急去買樓。

另一個問題不少人都遇到,就係如樓價保持橫行,那大家仲應否入市? 首先不少人習慣用升跌睇入市、所以大部份人都不能做到財務自由的。筆者只好說如自己有能力負擔、間樓又產出足夠現金流,那便買進。當然在此市況要找到正現金流的資產作投資不易、投資香港樓更見困難。另一個要留意之處係當樓價高時、如你找到平價融資(借錢)渠道,一樣可以令一件資產投資回報變得吸引! 仲有要留意還錢條款、抵押成數都係計算產出現金流的重要地方。

還錢條款: 「息除本減」定係「還息不還本」適合你?
抵押成數: 係世界上有咩資產可抵押市值九成去借錢?

同意收息投資課程會為大家選取還錢條款好、抵押成數高再加上波幅比匯豐股價仲細既資產作投資、實行一個年回報6-16%不等的收息方案。對於一些像讀者已load(撈)了兩間在手既朋友、實要找尋香港樓之外的方向。等政府減辣再重回樓市。當然如果你是借貸力平庸、老公老婆一人一間都未掂攪,那玩好香港盤棋未遲。

2015年第四季距離現在16個月,75萬每個月收息$6750不大難。那應否等2015年才取回資金、看那筆錢取回的罰則及息口如何。關於日本樓投資、昨晚攪了個圍圈分享會、更道出我們在日本樓時先借円(yen)等同沽空日圓,為大家將日本樓年回報推至15%。

見到件事要提,讀者每月供$24500保險,佔入息24.5/94 = 26%。筆者寫BLOG為提供中立理財意見為主,不想打爛經紀哥哥飯碗,在此呼喻40歲的讀者好好留意一下計劃保障如何。

當然讀者來文亦可寫出擁有單位所在位置。在昨天大埔地被低價承接後,已不少人意識到同是新界、分別可以好大。在早兩天的文章我們已為大家用空置率及供應量去微觀分析樓市。希望幫到各位。

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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