理財信箱:賣樓再租樓賺到最盡可以有幾多?

唸sir請救命,你好

我41歲,夫43歲有一子大家都是老板

我是開hair salon每月25,000-30,000

夫用貿易公司每月25,000生意不好,不過我和他不用交税,有一層樓自由市場的居屋3,080,000買回來現值5,500,000,欠錢行1,900,000有現金有500,000

有一筆錢1,600,000要55歲才拿得作退休,

我和先生沒錢储蓄每月因要供5,000元作退休保險和

有工人,仔私校又補習,之前輸了500,000萬股票,所以想將層放先再租。

拿多D錢再計劃,好煩請阿唸sir可否指教,希望能得到你補貴意見

 

答案

(承前文)

 

究竟而家賣左間樓出去再租樓,最盡可以賺幾多? 在假設大亞灣核電廠唔爆炸而香港樓價不會跌為零之下,我們參考1997-2014年當中14年之數據睇睇究竟賣走而家間樓再租究竟有幾so?

租金指數(SOURCE:差管處)
1996 119  中原城市指數CPI
1997 134.5 81.22
1998 112.6 77.86
1999 100 56.42
2000 98.1 53.65
2001 95.4 44.76
2002 83.4 40.35
2003 73.6 35.69
2004 77.7 38.33
2005 86.5 49.16
2006 91.6 53.25
2007 101.8 53.48
2008 115.7 69.36
2009 100.4 57.51
2010 119.7 74.87
2011 134 90.05
2012 142.6 94.16
2013 154.5 115.93
2014 159.5 118.96

 

上圖見到1996至2013差餉物業估價處的租金指數,及1997-2014的中原城市指數。香港樓市在2003年8月觸底、而在上表中附有的中原城市指數是參考該年首星期公佈之數目,那傷租族最能獲利的,就是選取最長的一段跌市,由頭開始賣走之後每兩年續租一次,獲利金額為將該段跌市的頭尾中原指數值相減、再扣去當中需付的租金成本。

近幾十年最慘烈跌市,莫過於1997跌到2003那一段,若當年傷租族真有水晶球,咁1997年年將間已供滿既樓賣走得100萬,當時指數81.22點,到2003年買回,到時指數35.69點,即356,900可買回該住宅,高賣低買獲利$643,100。

租金付出因假設2年續一次,在1996年簽租約再係97年頭賣樓,1996年租金指數為119。我們再下另一個假設,就係租金支出為該樓房價值之的5%,那96年租金支出為$100萬*5% = $50000,租足兩年即10萬租金支出。到下次續租為1999年,參考98年之租金指數為112,即租金下調了119/112 = 6.25%,所以該兩年之租金支出為每年$50000*(1-6.25%) = $46875。如是者到2001再續,租金指數參考2000年係98.1,每年需付$39500。完成兩年租約後到2003年初,剛好完哂份約就係低價再買樓。

那? 有預知能力的傷租族獲利如何? 計為+643100- $50000*2 – $46875*2 – $39500*2 = $643,100-272,750 = $370,250。獲利37%,用了1997-2003六年,年均回報為37/6 = 6%。係咪好好? 筆者自己就唔同意。何況呢個backtest係睇住黎做,已經有樓市預知能力先可以賺到年均6%之回報

咁?若果當初我間樓是係未供完只係比首期買既呢?即我係1996年3月預知了是當時較低價係中原城市指數報60點時買入,成交價$66萬。再睇返轉頭係97年81.22點值$100萬時沽出。假設當年7成上會,1996年用了66萬*30% = 20萬首期上會、而97年賣樓還埋按揭淨賺(100萬-(66-20)) = 54萬。再租6年樓即$540,000-272,750 = $267,250

用了20萬首期在96年買入在2003年賣賺267,000,即7.5年賺267,250/200,000 = 133%(未計洗費),用簡單利率估算每年為133%/7.5 = $17.8%,算唔算係一個好好既回報?

筆者看法,都係唔好。因為上述回報真要如有神助才能成事,仲有7年做無殼蝸牛既心理壓力。對比尋晚收息堂最後一堂提及的5年double回報保險方案,投放$330,000本金,到期純利$3,092,511- 2,500,000 – $43400*5 = $375,000。即只消5年,用33萬match多 33萬返黎,咁寧願信李生投資收息方案。如果手頭緊d,做住債基收15%息亦可可攻可守,無年期及投入金額限制。留意賣樓做傷租族唔大賺既原因,係租金成本都好重,若你已攪掂兩間樓再買當淨投資,那利用買樓的槓杆賺錢是可以的!筆者已計算埋跌市租金會減之因素落去仍不見大賺,賣左樓更實會比老婆「鵝足」七年,作為男人、真係唔好試。女人或者就可以博一博。

賣樓再租樓賺到最盡可以有幾多

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