理財信箱:40歲窮老板不知怎樣走

唸sir請救命,你好

我41歲,夫43歲有一子大家都是老板

我是開hair salon每月25,000-30,000

夫用貿易公司每月25,000生意不好,不過我和他不用交税,有一層樓自由市場的居屋3,080,000買回來現值5,500,000,欠錢行1,900,000有現金有500,000

有一筆錢1,600,000要55歲才拿得作退休,

我和先生沒錢储蓄每月因要供5,000元作退休保險和

有工人,仔私校又補習,之前輸了500,000萬股票,所以想將層放先再租。

拿多D錢再計劃,好煩請阿唸sir可否指教,希望能得到你補貴意見

答案

此個案被選中解答之原因,是案主兩位「老板」用輕鬆口語化的模式,在短短一百字當中已交待了不少網友做左但後悔的事。我們且先討論一下再交待改善方法。

1. 關於交稅說實的每個人都不情願,當然為了符合法規每個人都要覆行此責任。稅局對於不少公司經常處於蝕錢狀態是視若無睹,至少對於賺錢不多的公司,稅局犯不著搵人到間公司門口去數下每日有幾人幫襯。令稅項太重老闆會無癮關門大吉、造成多方齊輸格局。所以工字不出頭、有其道理。但係如果老板們的盈利不足以令佢一炮過買起間樓,自己就要生性些少做好證明叫銀行借錢比佢。其實不少成功的生意人、都係同銀行關係非常好。誠哥有今日好大程度係當年匯豐銀行肯借錢比佢蛇吞象係70年代買起和記黃埔、而該公司有不少船塢用地,演變成大家的海景樓。

各位老闆們學唔到誠哥,起碼都要做好自己的入息証明,用支票或AUTOPAY出糧比自己係基本、報埋稅及交稅都可令自己好去為銀行証明自己有入息、從而得到借貸力。當然,而家無銀行會只憑客戶比幾張支票影印本及稅單就會借幾百萬個客買樓、要點做得細繳一點我們會連同借貸力計算方式係課程同大家再討論。

2. 自由市場買居屋、實在係令人摸不著頭腦的想法。點解要將同一舊磚頭稱為居屋,你因佢買此樓房可不用付地價。一旦補價,好處係可在自由市場買賣、但地點地址同鄰居全都要居屋的配套、所以係補足番錢而換取「次貨」的行為。就當有居屋而家值700萬、主因係同區更佳私樓價值更高。所以如能力許可最好係買私樓而棄居屋、另要考慮買居屋而有日若想將居屋加按套現、要先為居屋補地價動輒百幾萬。令加按十分困難而影響再買私樓的理財下步。

3. 40歲人未有儲蓄習慣多自兩個原因。一係家境太好無需理財、一係理財太差好需要從頭開始。明白儲唔到錢的原因是因為那「致命的5,000蚊」: 要留5,000供退休保險所以而家無錢儲。惟40出頭既讀者是要一心解決而家問題、定係十幾年後的退休問題呢?不少人說退休要花時間部署、筆者都表認同。可是只係將錢儲起應付退休、相信十幾年通賬累積下來、到退休時儲到百幾萬真係唔知用到幾多年。在過往十幾年160萬由可以買到兩間九龍樓變做只可以係屯門買到個車位。叫你直線咁幫自己公司儲十幾年錢、筆者有感是肥了公司而害左朋友。

咁諗sir,你咪一味係度嘈!可唔可以比個解決方法?其實只需要叫你老闆每個月出糧比你到老而份糧又跟通賬年年加即可解決問題。當然啦,無老闆會咁做!但租客同埋「李加乘」都會囉。你心諗:「痴x線、李生會咩?」其實有永續派息派到2049,內容如下:

CK Bond G: Cheung Kong Holdings Ltd
86/89
OY = 6.1% p.a.

即未做融資之前都6.1%,比起而家買樓收3.0%租務回報好得多。仲有,息係每年派,唔使等份保險十幾年後到期先有得使,到時自己都唔知仲有冇命。當然睇遠些少、買樓為穩陣理財既首選、二係識借既可以用盡槓桿。關於租金同通賬在香港過往幾十年之關係如下:

40歲窮老板不知怎樣走
SOURCE: 香港政府統計處

樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍
租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點)
SOURCE: 差餉物業估價處

見上圖,由1999年至2013年的按年CPI變動,到2013年完結累計升幅為約10%(1.10)

結論一:過往15年買樓黎供,基本上越供越輕鬆。因消費物價指數上升而供樓月供額是固定的。時間一過供樓金額基本上少得買不到什麼。即有個極端例子,係太古城開賣時月供只係千幾蚊(當然當年千幾蚊好好洗架啦!)

結論二:過往15年租樓比人做收租佬,所收租金越買越多野,因15年租金升幅為60%,而CPI上升不足。當然,要有時間更深度研究埋CPI各項分類才有更精準定論。

所以用收租黎對沖通賬、比起買一份到期要定額派錢的年金更有效保障退休生活。

待續

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以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。

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  1. 理財信箱:賣樓再租樓賺到最盡可以有幾多? | 筆與置評 noTcomment

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