理財信箱:80後係咪已經無希望?

諗SIR,您好!

小女子最近兩個月開始睇諗SIR 的BLOG,及拜讀諗SIR著作《樓換樓》,穫益良多,准備報名參加2月份的課程,但實在忍不住,所以在上課前先行來信。

自知早年過度消費,導致早年錯失上車機會,現在開始擔心退休的生活,雖然遲了計劃,但希望有得補救,期望可實現一生二/三宅的目標。煩請明燈諗SIR給予寶貴意見!小女子感謝萬分!

小女子34歲,月入28K(另外有2-3個月花紅作交稅),有儲蓄50萬,每月可存7K,沒有其他收入,不能與父母同住公屋,現租樓,眼見樓價狂升,究竟而家買唔買樓好?

眼見現時香港社會十分亂,開親電視都見到人打交叫罵,我呢一群收入唔高既80後係咪已經無希望?請Lum Sir指點。

Cream 上

80後係咪已經無希望

答案

2015年初香港金管局再行按揭收緊措施,買樓要比四成首期。如使用按揭證券公司服務可以減少首期至兩成。若然你係從未買過樓,加上自動轉賬出糧或堅實的支票出糧證據,可以出「皇牌」九成上會,惟此法真係同「瓜老襯」一樣,堅係一生人只得一次。那其他市場人仕、怎去應對呢?

讀者上述困難在老一輩身上較少看見,同意其中之一個因由是公屋換樓至半山呢一條「換樓階梯」已告斷裂。當然將個人未能置業結果全歸咎於政策失誤,損失既只係自己。50年代香港有大批難民湧入、先講明該年代湧入的不一定是從內地偷渡來港之移民。越南內戰,不少人投身怒海坐船到香港,一批又一批難民令房屋需求大增,用磚起唔切惟有依山搭木屋。當年無煤氣只用火水爐,可預見出事只係遲早既事。災星照向到石硤尾,大火催毀了無數家庭,惟在危機當中往往可找到另一生機,港英政府自事件後落力推行公屋政策、無數家庭在後因而受惠。為求與民同富,政府再訂立居屋計劃令原先肯放棄公屋既人升呢做業主。當有了首個資產在手加上自己工作努力,買私樓再換大屋實可預見。

97年回歸後港人自己當家作主,首個影響港人的房策便是至今仍為人掛在嘴邊的「八萬五」。此策最令人感受深的,是市場有大量供應下樓價下跌、因而產出了負財富效應。老闆冇樓做抵押問銀行借唔到錢做唔到生意,打工仔都唔會好得去邊。Donald上場之後即將政策扭向另一邊,停起居屋、市場近乎全由私人發展商供應單位。此策可獲短期掌聲、樓價在幾年間即復上升。可惜換樓階梯因而斷裂、無左居屋供應之後上段提及的公屋轉居屋一法便不能復施、很多人便不能隨樓價上升而獲利、尤其投身社會未夠廿年的80後。社會出現明顯階級斷層,因此而起。

現今已40歲開外的,20年前已投身社會工作,即1995年前已經開展打工生涯。無論今日撈得掂唔掂當年都曾經受惠97泡沫,依筆者所見呢批brother一般都怨得無咁深。可能見不少中學同學當年食正條水飛黃騰達,自己今日仲係兩袖清風只好怪到自己頭上、怪不得人。當然,現時的局面因每人手上的銀紙正每即「被貶值」、快手去裝備自己求出路是必然的。

讀者是80後的一群,未受惠過97旺市。早年居屋供應少所以要自己想辦法上流。在現時按揭收緊政策下未曾買過樓的讀者不受影響,照可九成上會,用30萬首期入手300萬樓房。月供270/250 = $10400。雖樓要再升真不容易、但要跌像樣都係好難。2010年第一次辣招之後便少人買貨(樓),那即是高位接貨的人好少,要重演97年雪球效應不理性人疊人大跌不容易。讀者一個月租金都$10000,兩年交租都$240,000。若入手樓房後樓價跌一成,即帳面輸30萬,但計及省回租金24萬,再加上供樓金額當中有一半都係還本金,其實輸既都係30萬-$10400/2 ~24萬,那算叫供同租打個和。惟不幸如樓市再升,讀者有樓在手便不怕此風險。所以一間樓都未有既人,只要買樓後供樓金額仍未過入息一半,仍然是買樓比較上算。至於買樓後仲淨70萬資金,可用債基收息為自己提供$8750幫補供樓,攪哂成件事讀者都係每月支出多10400-8750 = $1650,收息債基更可隨時贖回的。

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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