理財信箱:如何比買樓收租更進一步

諗Sir您好

我算係你半個fans,已閱畢你三本著作<樓換樓><收息論><進擊日本樓>,上了收息101至103及買樓001至003,之後做了以下動作:

1.自住樓轉了單名,市值6M加按7成30年套2.8M,以18k租出
2.租住另一地區(為小朋友),月租14k
3.停了所有基金供款,及encash了一部份出來
4.買了一直債1.6M yield 9%,每半年收75k
5.買了基金China market9%,每月收3.8k,

夫婦共月入120k,三十幾歲,還有cash 1.8M,人仔600k,之後想diversify risk,請問師父:

1.下一注點買好?直債、債基、日本樓、劏房也在考慮…
2.睇左個上水樓2.8M,如做劏房,應可月收20k,另一問:如劏房火災有人傷亡,我有刑責嗎?
3.其實收租物業交稅17%都差不多冇左兩個月錢,有何合法避稅法?
4.美中歐,那個market和industry較睇好?

萬分感謝!!!

心急fans上

如何比買樓收租更進一步

答案

年近歲晚,多謝大家仲有花時間睇下homeblogger,不經不覺我們又增加了網站伺服器的可承載量。將網站由零變得有聲有色,筆者有幸在當中擔任策劃角色,當中之經歷及對個人成長之啟蒙,實在不能用錢作比喻。新一年希望此網站帶到比大家既,唔係錢又或者什麼財務自由,而係大家對每日生活有所反思、力求改善。筆者亦不敢作什麼「師父」角色,看本案讀者參閱文章後為自己作出了幾個改善動作,實不枉筆者每日埋首文字工作。

要知道,書本出版在香港真的「唔好做」。可是最影響港人的,除了一些親身經歷及見聞外,就是從書中學習到的他人智慧。

讀者修畢103,做好了「一拆二」再套出了2.8MIL。為免在旺市加注120K月入夫婦成為了「雙租族」,即將原本自己間樓租比人再將收回租金去租另一間樓,從而改善居住質素又可援近校網,每月自己收租再對比新租金的差額,同強行買樓要付的十幾萬稅項比不算大數目。由於個人儲蓄能力不俗加上年青就開展理財,此幾年應好潛行及努力儲蓄,在理財上再勝漂亮一仗即可跨一個層次,利用私人銀行的低融資成本去造出保本的15%年回報。

現在讀者造出的正現金流為基金$3800/月,直債$12000/月,供樓為280/259=10800加租樓-14000收租$18000,合計正現金流-6800。即用$6800就攪掂左個「住」。全部合計正現金流為$9000,雖少但總好過不少人吧。

要分散風險,其實最好係用ETF。另外讀者如放哂所有無形投資物,計及已有資金近500萬係手。再儲多200-300萬有咩可以做?好比佢已購入的9%直債即可付50%面額就可買哂全套,融資成本為1.2%。回報計為(1.6MIL*9%-0.8MIL*1.2%)/1.6MIL*50%=(144000-9600)/800000=16.8%直債仲要到期保本。咁既回報(即比800000萬就淨收成$134000一年,或$11200/月),係而家時勢攪劏房都做唔到。咁買樓係咪比債差?咁當然不是,對於年輕人應利用其易借按揭的特點去買樓利用時間去貶債,變相用時間賺錢。而於年長者買樓借錢再不容易,又或有資產者可以有比樓更低的融資成本,所以應為自己踏出收租的再下一步買債及債基。

比起大把人買的股票,筆者認為今年ETF將是矚目的一群。而家ETF在市場少賣廣告,真係叫人買都難(除了^2823)。如果你認成堆人埋台賭最尾個莊都會捲款而逃呢樣野,咁去買下債買下ETF去「孤芳自賞」,又可為樓提供更多選擇而回報肯定不俗。筆者在課堂授的收息、ETF方法看似未為人所見,其實只不過因為金融機構在港「食水深」,將一些好辦法收埋而多攪活動提供飲飲食食,最後你一簽名就將你筆錢由十蚊TRADE到零而矣。

回應讀者問的劏房,可參考幾年前花園街劏房大火事件。至於點樣咩收租唔交稅,在於筆者是十分支持大家做好市民交稅的!主動報稅準時交錢係大家應作行為,有些一年賺到成八百幾萬的同業更應主動投案交稅。但有些公司就當收埋租都因支出太大而獲利不夠的,那又是易一回事。

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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