按揭攻略:財務公司的風險管理

8-4-2015

財務機構提供的按揭會否引發細價樓下跌,而最終引爆吹脹多年的樓市,是市場熱話。筆者從事商業銀行及按證工作多年,對財務作業的丁點認識,希望以貸款人及借款人角度,嘗試分析有關現象及影響。

一般認為,財務機構放債欠缺監管──只要向警方申請放債人牌照,利率不高於法定的60厘息,就可合法放債。而此等機構在一按以外,再向業主提供的按 揭,整體按揭比例可能貼近,甚至高於市值十成。一旦樓價回落,物業便成為負資產;只要業主斷供,銀行便會收樓,提供三、四按的財務機構將可能面對全輸的後 果。因此,有人認為財務機構為減少此方面風險,一有風吹草動,勢將Call Loan,觸發樓市調整。

「財務機構提供的按揭,最終會導致樓市爆煲」,這命題接近一種滑坡理論;理論上可能,但在細節上的互動要同時以線性發展,而且過程又極濃縮地進行。惟筆者認為首先需要處理一些細節問題:

一、如債仔拖數,Call Loan對財務機構是否真的有利?

二、除了主動Call Loan外,財務機構有沒有其他風管措施?

假設你是財務機構老闆,你看到按揭申請人的物業已有三個按揭,按揭欠款為抵押物業市值九成,即是樓價少少調整,物業便會成為負資產,債仔斷供,銀行收樓有第一順位收回欠款,你就分分鐘全輸。好了,你會基於什麼原因批出按揭?

首先,就是要處理風險及回報關係,在全輸的可能下,風險自然要在價格(借貸的價格便是利息)反映。除此以外,為應對信用風險,還款期愈短愈好。結果這就是金管局總裁指出的情況:一般財務機構二按的營運模式,都是利率高、年期短。

跟着要面對「負資產」的風險。一般在查冊看物業有涉及多少貸款的抵押登記,如出現三個未註銷的有關登記,的確可以說物業「為三宗貸款的抵押」,即三 按。但除了借貸雙方,第三者其實不能掌握有關貸款除了物業外,是否有其他抵押或擔保人。換言之,單看市場有多少宗三、四按,有可能低估了有關財務機構的風 險遞減能力。早年流行的外傭貸款,就是以扣留護照待貸款全清時退還,作為風險遞減的手段。

當然,財務機構另一常見的措施便是較銀行更積極的「追數管理」;一旦延遲還款,財務機構(或其外判收數公司)的追魂追收電話必然較銀行的更急更密。

所以,主動Call Loan是追收欠款的手段,但不能算作風險管理措施,因為Call Loan失敗的結果就是全輸!反而財務機構其他的風管措施,包括其他抵押品、追數的管理,才是這行業的生存之道!

財務公司的風險管理

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

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