按揭攻略:按揭新指引對初次置業人士的實際影響

1-4-2015

金管局2月底推出新按揭指引後,表面上最受影響的是已持有物業,打算再購置單位的換樓客或小投資者。至於未持有物業的上車客,由於仍可申請9成按保,影響似乎不大;但在新的壓測標準下,打算申造9成按保的買家,需要有較前更高的財力。

雖然上車人士只要是固定收入,購買400萬以下物業,仍可申請9成按保;但壓力測試的條件較前嚴格。在未出招前,申請9成按保,壓測標準與其他按揭一樣,即:

‧ 現行按息下,按揭月供不逾月入5成
‧ 按息加3厘,按揭月供不逾月入6成。

以購置400萬物業,借360萬元(不包保費),按息2.15厘,還款期30年計,月入要達32,762元,才可通過壓測。

而在新指引下,9成按揭(嚴格而言,是借多於金管局基按揭指引逾2成的按揭),壓測標準是:

‧ 現行按息下,按揭月供不逾月入45%
‧ 按息加3厘,按揭月供不逾月入55%

同樣是購買400萬物業,借360萬元(不包保費),按息2.15厘,還款期30年計,月入要達35,740元,才可通過壓測。實際供款仍是13,578元,但壓測標準收緊,供款佔入息比率上限會由收緊前的41%被壓縮至38%。

值得留意的是,申請8成或以上按保,其中一個條件是申請人須為固定收入人士,換言之,如果申請人是佣金收入,又或收入並不固定,原則上都不會獲批8成以上的按揭申請。

過去一些準買家在二手市場如未能找到合適單位,往往會在一手市場,透過發展商提供的二按,以便以低首期入市。但金管局的新指引下,選用發展商二按(或任何高成數按揭產品),只要按揭總成數高於一般限制(例如樓價700萬以下是6成,樓價1000萬以上是5成)兩成,也要跟從較嚴格的壓測標準。一般而言,如果申請人未能通過按保的壓力測試,按息更高的二按更是不必考慮。

由系統風險的角度上,收緊較高成數的按揭壓力測試標準,可確保此類借款人有較強的支付能力;進一步減低市況波動時,此類按揭帶來的系統風險。當然,在借款人角度來說,除了壓測,他們面對更現實的問題可能是:究竟還有多少400萬以下放盤可供考慮。

按揭新指引對初次置業人士的實際影響

王永偉

按計劃執行董事

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